公攤系數與公攤率為什麼不一樣

『壹』 商品房公攤率的計算方法是什麼

【商品房公攤率的計算方法】

住宅樓公攤率計算方法為：需要分攤的共有建築面積總和除以參加分攤的各單元的建築面積總和。然後用各單元參加分攤的建築面積乘以分攤率就可以得出各套房屋的分攤面積。其中需要分攤的面積要由產權部門測繪隊實地測量。

分攤的公用建築面積＝公攤系數×套內建築面積。反過來，公攤系數＝公攤面積÷套內面積，而套內面積＝建築面積－公攤面積。

需要注意的是，公攤系數不是以單戶來計算，而是由整棟樓的公用建築面積除以整棟樓的所有套內面積之和得出的。整棟樓的公用建築面積，是由整棟建築物的建築面積扣除整棟建築物各套（單元）套內建築面積之和，再扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建築面積後得出。各套（單元）的套內建築面積乘公用建築面積分攤系數，即為購房者應合理分攤的公用建築面積。

現實情況中，公攤率是有些開發商為了讓購房者感覺公攤較小，有意創造的一個概念，以此偷換公攤系數。他們有意將除數套內面積偷換成數字大的建築面積，從而使得出的數據變小，使購房者誤以為公攤系數較小。據了解，房地產行業從來沒有公攤率這個概念。如果想了解一個樓盤的公攤系數，購房者看一下測繪部門給各樓盤出具的測繪報告就可以一目瞭然。

【商品房公攤率怎麼算？】

由於分攤面積是一定的，套內建築面積肯定要小於建築面積，因此對同一房屋而言，商品房公攤率肯定大於公攤系數。所以，大家在買房是要當心售樓人員用公攤率的數據盜換公攤系數的概念。

【商品房公攤率與公攤系數的區別】

商品房公攤率與公攤系數是兩個不同的概念，區別在於：

公攤率=公用建築面積（即分攤面積）/建築面積

公攤系數=公用建築面積（即分攤面積）/套內建築面積

由於分攤面積是一定的，套內建築面積肯定要小於建築面積，因此對同一房屋而言，公攤率肯定大於公攤系數。所以，大家在買房是要當心售樓人員用公攤率的數據盜換公攤系數的概念。

商品房公攤比例與樓棟的用途有關，具體如下：

1、多層商品住宅樓，須先求出整幢房屋和共有建築面積分攤系數，再按幢內的各套內建築面積比例分攤。

2、多功能綜合樓，須先求出整幢房屋和幢內不同功能區的共有建築面積分攤系數，再按幢內各功能區內建築面積比例分攤。

共有建築面積分攤計算的內容如有變化，應以建設部現行的有關文件規定為准。

一般來講分攤面積是整棟樓的公用面積，當然房屋樓體的牆壁也在裡面，帶電梯的房子公攤相對大點。

各戶分攤公用建築面積的計算方法：其基本思路就是用各戶套內面積按比例進行分攤：

第1步：計算分攤系數 分攤系數=需要分攤的公用面積之和/各套內建築面積之和=（總建築面積之和一各套內建築面積之和）/各戶套內建築面積之和。

第2步：各套房的公用分攤面積=分攤系數×各套內建築面積。

（以上回答發布於2013-01-25，當前相關購房政策請以實際為准）

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『貳』 請問房屋公攤系數到底怎麼算，官方為什麼不給個准確說法，公攤系數=公攤面積/建築總面積不對嗎求詳解

首先：不同的樓盤，甚至不同的樓棟，公攤系數都是不一樣的。
1、按最新的國標公攤面積必須也只能是為本棟樓服務的公共部位，像為小區整體服務的交換站、門衛室等等都不能算入公攤。
2、在我國各地的銷售面積是有區別的，好比南方稍稍先進一些，有按使用面積賣的、按套賣的、甚至按室（卧室的數量）來賣的，當然像北方或三線城市的主流還是按建築面積來銷售的，所有有很多不同之處。
3、使用面積和套內面積還有不同之處，屋內強不算公攤，算套內面積，而不能算使用面積。

因此，公攤系數多數都是在蓋完房之後在測繪出來的，因為開發商是預售面積，所以在以建築面積為銷售面積的地區，最早給出的寫到合同中的系數都是扯淡，一般都與後期的實際不符。
因為其中套內面積基本變化不大，都是反復測繪的，但公攤面積都是後合出來的，很多小地方的開發商就非常取巧，早起把建築面積縮小一些，套內面積基本不變，這樣得出的公攤面積就是扯淡，到後期實測的時候再加到建築面積里，讓客戶補出來，而補出來的其實套內面積就內有什麼變化，補的都是公攤。

其次：我國的2000年出的國標和2005年的國標都是選擇性規范，也就是並不強制執行那條規范，讓地方房管部門進行選擇執行。而兩部規范中對公攤的描述就多有不同，後者強調本棟服務，並且其他的公用面積要寫成本小區業主共有，並且不加入公攤。但前者的描述中，像小區整體的這交換站、地下室的排風室就要計入公攤了，並且小區其他公用部位（如地下停車場）沒有要求寫成誰的所有，而且也沒有明確要求此部分是否可以在加入公攤中，出現過證件上是開發商所有，但卻在面積中計入了業主的公攤，非常不合理。

最後：主要還是我國的房管部門對公攤系數並不重視，因此你用整棟樓的公攤面積/整棟樓的建築面積得出的系數叫做公攤系數，也是用這個系數來計算每戶的公攤面積的。但也可以用公攤面積/套內面積（建築面積減去公攤）得出的系數，但此系數一般都是按套內面積出售的地方進行的計算，是當地政策導致的。像按套出售的商品房合同，有很多地方連面積都不用寫到上面，這樣都不去上報公攤了。
但有一點就是，如果銷售面積是建築面積，一般是沒有工程師或房管局沒事找事要什麼「公攤面積/套內面積」的系數的，因為沒有那個必要。反之銷售面積是套內面積亦然。

所以兩者沒有什麼沖突，而國家的規范中也沒有詳細的對此系數的要求，只是在約束公攤面積的包含性。

『叄』 商品房公攤率與商品房公攤系數的區別是什麼

商品房公攤率是什麼樣的概念？商品房的公攤率和商品房的公攤系數又怎麼樣的區別？公攤面積過大，勢必降低房屋的性價比;過小，則影響居住的舒適度。那麼公攤面積如何攤才算合理？這里小編為大家一一解答。

如何計算商品房公攤率與商品房公攤系數

公攤系數＝公用建築面積（即分攤面積）/套內建築面積

公攤率＝公用建築面積（即分攤面積）/建築面積

由於分攤面積是一定的，套內面積肯定小於建築面積，所以，對同一主體而言，公攤系數是肯定大於公攤率的

商品房公攤面積如何攤？

目前有一個可以用來考量的概念，即住宅樓公攤系數。住宅樓公攤系數計算方法為:需要公攤的共有建築面積總和除以參加公攤的各單元的建築面積總和，然後用各單元參加公攤的建築面積乘以分攤系數，就可以得出各套房屋的公攤面積。其中，需要公攤的面積要由產權部門測繪隊實地測量。 一般來說，高層樓房的公攤面積要大於多層的公攤面積。高層公攤系數一般在0．18～0．26之間，而多層的公攤系數則在0．11～0．16之間。不過，每個樓盤，甚至一個樓盤各幢房子的情況都不一樣，因此房屋的公攤面積要實地測量，要根據房屋的使用功能和相關配套情況來定，沒有限定的范圍當購房逐漸成為大部分人的人生必經之事後，購房者對房地產市場上的種種行為的不滿和投訴也是越來越多。購房者之所以意見特別大的原因之一就是在買房過程中，有許多事情是他們弄不清楚，把握不了的。房屋的公攤面積就是其中最不透明的一項，很多購房者根本搞不清什麼是公攤面積？哪些面積要公攤？為什麼 要有公攤面積？按照許多人的看法是，公攤面積不是自己戶內的面積，卻要自己付錢，而且長年累月地多交管理費，更令購房者覺得"冤"的是交了錢也弄不清楚哪些公共設施是業主的，哪些公建是開發商的？這些問題無法清楚界定，糾紛也因此產生

（以上回答發布於2016-09-23，當前相關購房政策請以實際為准）

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『肆』 成都商品房公攤系數怎麼算計算方法詳解

想要知道成都商品房公攤系數是如何計算的？首先我們需要了解公攤率與公攤系數是兩個不同的概念。

公攤率是公用建築面積除以建築面積的商；而公攤系數則是公用建築面積除以套內建築面積得出的商

由於分攤面積是一定的，套內建築面積肯定要小於建築面積，因此對同一房屋而言，公攤率肯定大於公攤系數。所以，大家在買房是要當心售樓人員用公攤率的數據盜換公攤系數的概念。

在成都商品房公攤比例與樓棟的用途有關，具體如下：

多層商品住宅樓：先求出整幢房屋和共有建築面積分攤系數，再按幢內的各套內建築面積比例分攤。

多功能綜合樓：須先求出整幢房屋和幢內不同功能區的共有建築面積分攤系數，再按幢內各功能區內建築面積比例分攤。

共有建築面積分攤計算的內容如有變化，應以建設部現行的有關文件規定為准。

（以上回答發布於2013-01-25，當前相關購房政策請以實際為准）

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