炫特三期為什麼比一二期便宜

⑴ 炫，誰比誰暈--炫特區發展定位與品牌分析 詳細�0�3

炫，誰比誰暈？--炫特區發展定位與品牌分析 樓傑 2003 年10 月，炫特區一期售磬、二期銷售接近尾聲。自2003 年1 月正式亮相以來，在不及三百天內，炫特區共計銷售2600 余套，實現銷售金額9 億元，以幾乎每天簽約十套的速度，節假日不休，一鼓作氣，成為北京樓市本年度最具人氣和最為熱銷的樓盤之一。過快的銷售速度，使炫特區出現蓋得不如賣得快的局面，但強大的現場人氣，卻持續推動炫特區往前沖，炫特區最後一期「炫王子」（臨街一二三號樓），被迫提前推出，目前認購排號超過300 套，炫特區全盤定案的日子已經為期不遠了。 但另一方面，我們卻發現，其它小戶型項目的日子並不好過，不僅難以如此熱賣，而且，不少小戶型項目紛紛轉型，重新回到大戶型或是轉型作商務。炫特區的成功好像並不是普遍規律。在這樣的情況下，我們忍不住問，炫特區熱是真的嗎？或者問，炫特區為什麼？ 炫，給個理由先 炫特區成功熱銷究竟是真的還是假的，去去現場就知道，如果你不去現場，偶爾參加一次炫特區的活動，那種感受會更震憾。一次炫特區邀請業主看《黑客帝國II》，上萬人到現場拿票，炫特區不得不包場了北京二十多個影院；又一次，炫特區於朝陽公園主辦一場非主流音樂節，到場5 萬人，出現萬人攢動的盛大局面，似乎全北京的搖滾青年都到齊了，據說BEYOND 也到場觀看了。本月（10 月），炫特區吸取教訓，限定於業主搞室內活動，結果近3000 名業主（含認購）正式報名者就超過2000 名，活動不得不慎重考慮。 實際上，我們很快就能夠確認炫特區的業績了，一是年底看房地局的登記合約，二是明年看炫特區的入住。 那麼，炫特區何以成功呢？ 為此，我們分析了炫特區成功的諸多理由，以下因素可圈可點。 一、小戶型定位。炫特區不是小戶型第一盤，在東區也不是，但在其項目周圍方圓數公里的地域中，確實可以稱為小戶型第一盤，其區域市場有相當多的潛在客戶，有成為小戶型盤中最熱銷項目的理由。 二、東部商務圈。相比之下，炫特區所在區域位於東部兩大商務區之間，上接燕莎，下連國貿，其小戶型客群大於其它區域，所以，炫特區30 萬平方米都做成了純粹小戶型，為規模上的第一盤。 三、生於70 年代。炫特區一開盤就准確定位於70 年代，這正是東部職場主力的時間值和精神值。在定位客群之文化和消費心裡上，炫特區相當准確，大獲成功。 四、青鳥健身會。炫特區首家推出健康主題國際青年社區，並成功引入青鳥健身俱樂部，成為青鳥在京最大俱樂部，將健身或類似的小資文化固化到產品、會所和配套中。 五、個性建築案。與其它小戶型項目比，炫特區的建築甚至售樓部都有相當獨到之處，就如其業主經常所說，炫特區這樣的建築群，找不到第二個，立面、戶型、面寬等細節都有諸多創新。 六、精品精裝修。炫特區不僅是全配精裝修，而且是特配精裝修，不僅洗衣機、彩電、空調、冰箱等品牌齊全，而且在諸如嵌入式洗衣機位等環節都有所創新。 七、宜家家居版。炫特區率先推出贈送全套宜家傢具，極大地吸引了其客群。在成品家概念中注入了品牌與時尚的精神價值。 八、持續升級版。自炫特區1.0 版自用升級型到2.0 版自用豪華型以及3.0 版自用終極型，一直升級到MALL 式星級公寓「炫王子」，炫特區的成功更在於不斷創新和持續升級之中。 九、系統集成法。炫特區構建了多套集成化模式，如精裝修施工環節的集成化統一監理，施工進度及質量的集成化管理，社區統一的國際化識別系統等，將各項創新有機的結合在一起，形成了整體優勢，最後表現的結果即是強大的性價比。 十、宣傳炒作型。炫特區的成功炒作令人稱道，在短短幾個月的時間內，炫特區成為名盤，張衛克成為名人，是北京樓市最成功的宣傳炒作案例之一。 但炫特區總經理張衛克卻稱，這些理由其實並不足以說明炫特區成功的原因。 錯，炫風暴誤區 早在炫特區開盤大獲成功的2003 年2 月，張衛克就對媒體說過，不要被炫特區成功的表面現象迷惑，如果發展商跟著做小戶型，很可能會出問題的。 結果，在東區，確實有項目跟著炫特區做小戶型，而未及其正式開盤，這些跟風的小戶型項目也確實出了問題。相反，一些更為明智的發展商，在炫特區之後果斷地放棄了小戶型特賣的定位。 事實上，我們發現，2002 年小戶型，特別是以東部SOLO 精舍和西部榮豐2008 的超小戶型成為市場最熱賣的小戶型樓盤，並引發了強勁的小戶型熱。但2003 年中，小戶型熱卻開始大幅度降溫了，目前為止，除了炫特區獲得極大成功之外，其它小戶型樓盤不得不面臨與常規戶型一樣的殘酷競爭，不少小戶型樓盤確實出了問題，要麼銷售滯後、要麼客戶投訴、要麼停盤轉產，要麼轉手賣掉。 張衛克分析，小戶型本身即是房地產投資與消費的一個特殊市場，或者說是一個補充市場，非主力大市場，雖然其客群很大而且還在增長，但因為供應量極大增長，特別是出現幾乎所有的常規樓盤都開始做部分小戶型設計，所以，專門的小戶型項目很快變得 與其它項目一樣，沒有了特殊競爭力。所以，如果認為炫特區因小戶型而大獲成功，那顯然錯啦。 那麼其它方面呢？張衛克都一一指出，也都並非炫特區成功的必然。比如東部商圈，客群大，但樓盤也多，平均每個樓盤分享的客戶與其它區域也差不多；比如客群定位，目前優秀的企業在開盤時都知道去描述客群，諸如SOHO、另類、小資、中產、飄一族等，有成功也有失敗的例子；比如配套，不是青鳥主題也可以做成奧運主題或教育主題等；比如建築設計，炫特區與眾不同，但也同樣存在與眾不同的創新建築失敗的案例；比如精裝修，顯然還有相當多的項目提供了更奢華的裝修；比如宣傳炒作等，誰都知道，在今天的市況下，炒作最多求快，絕不會解決本質問題�6�7�6�7 相比之下，張衛克認為炫特區在保有高性價比的情況下持續升級，以及項目系統集成管理方面，是炫特區對項目運作最大的獨特貢獻，是目前為止，其他發展商沒有意識到或做得不成功的方面。但張衛克同樣說，如果僅在這兩方面有所創新，也不足以保證成功熱銷。 所以，如果簡單地復制炫特區的方式，是肯定要出問題的。張衛克指出，炫特區的真正成功，絕不僅是單一優勢的成功，而是諸多優勢相加的結果，是復合式優勢的成功。張衛克強調，所謂的復合式優勢，除了上面例舉的十大理由外，還有很多方面，比如施工管理、銷控程序、員工管理、乙方合作、現場投訴、客戶服務等等。 目前，他正在將這套項目運作的綜合方案進行系統整理，張衛克稱，他相信這套系統不僅是目前最為先進的，而且也是沒有人能夠全套拿走的，因為即便拿走了，到具體運作中還有一個落實的問題，而解決實際問題，還必須接受一個全新的發展理論。這個理論，才是炫特區成功價值的根本。 新，六四發展論 關於新理論，張衛克用很簡明的方式形容道：項目管理應該兩手抓，一手硬一手軟。 張衛克認為，一個樓盤的成功，主要是兩大方面，一方面是其產品營造的成功，所謂硬功夫或硬體上的成功，另一方面是文化傳播的成功，所謂軟功夫或軟體上的成功。 具體案例具體分析，張衛克稱，比如他參與過的富力城，即是硬功夫的代表之一，在項目管理和產品打造方面，確實有超於市場方面的特殊力量；而眾所周知的SOHO，無論是現代城還是建外SOHO，都是軟功夫的代表，在新聞炒作、文化傳播以及品牌定位方面，也有超於市場的特殊力量。 但是，富力城與SOHO，並不是發展商應該學習和復制的對象，一方面，他們在硬功夫或軟功夫方面都有多年的造詣，並形成了其企業團隊的綜合發展力，學習與復制起來有相當大的難度，片面的跟風和表面的復制往往會適得其反，這其中，相信也有相當多的人嘗到了苦果，比如一味學潘石屹的炒作，結果形似神不似，出了大名卻帶來把握不住的媒體關注和業主糾紛，最後不得不退隱江湖；比如，一味學富力這樣的控製成本、集 成管理，結果項目不得不往低了做，根本無法實現其品質，最後慌忙亂加品質，發現其綜合管理成本超常增加，又一番白忙。 另一方面，張衛克強調，對於富力所代表的硬派和SOHO 所代表的軟派，一時半會兒學不來學不會不要緊，更為關鍵的是學會了也不一定管用。因為富力硬中也有軟，SOHO 軟上也有硬，必須兩者兼顧，而且更必須把握兩者協調的難度。這就是張衛克在炫特區中所強調的軟硬度。真正在度上成功把握，才是項目發展的根本力量。 張衛克認為，富力城硬軟比例大約是八二開，八成功夫用於項目發展的系統管理上，二成的功夫用在項目文化定位和品牌推廣上；而SOHO 的比例卻是四六開，四成的功夫用於項目發展與建設上，六成的本事表現在密碼對位的文化傳播以及媒體運作綜合能力方面。 但是，對於今天北京房地產市場而言，甚至看未來北京房地產市場的發展趨勢，張衛克稱，這樣的比例有一定問題。他說，真正的比例應該是六四開，即項目發展的硬功夫應該佔六成，而項目文化傳播和品牌力的軟功夫大約佔四成。如果再精確一點，即是 0.618:0.382，這就是張衛克所謂的項目發展之黃金定律。通俗地說，即六成務實，四成務虛。 在此，張衛克補充到，發展商們必須記住的是，並不是所有的項目發展達到六四開的比例就行，比如，項目硬功夫不行，然後根據比例減軟功夫，也一樣能夠達到這個合理的比例。而在項目發展中，在兩個環節方面都必須做到市場極致的情況下，同時把握六四開的比例。所以，這個六四開，不是靜止的度，而應該是運動的度，最後是高潮中的度。 炫特區，正是這個理論在實踐中成功的典型範例。 所以講，炫特區不僅是靠小戶型或這樣那樣的賣點成功的。一方面，作為小戶型樓盤，炫特區在產品綜合競爭力上達到一種極致，炫特區市場部調查顯示，目前為止，炫特區與其它樓盤沒有競爭力，很多業主根本就不拿炫特區與其它任何樓盤相比。另一方面，炫特區針對特殊客戶，營造了一個相當有感染力的國際青年社區的文化，並成功傳播，所以，吸引了一批又一批源源不斷的客戶。而在度上的成功把握，使所有的業主都感覺到炫特區很實在，不虛不飄，不花不飛。用一些業主精闢的點評來說，炫特區其實一點都不炫。 怪，炫特區不炫？ 炫特區不炫，那麼，還炫風暴干什麼？ 如果我們不深入分析炫特區，就無法理解炫特區不炫的評價。 但是，如果我們有機會去接觸和深入了解炫特區的客戶，就會了解，這種來自業主的評價是中肯的，因為炫特區的炫業主也非我們想像的那種炫。 我們一般容易想到，炫特區的客戶一定很炫，而炫就是個性，就是表現力，所以，不一定其業主個個都那麼張狂不可一世，但整個客群因為個性千差萬別，而且所有個性集合在一起時，應該是一個什麼都不是的大雜院。 但實際情況正好相反，炫特區的業主調查顯示，其客群具備相當的純粹性。 這些純粹性主要表現在這樣幾大方面。其一，客群相當年輕，可以說，90％以上都是年輕人，集中分布在22-34 歲之間；其二，80％的客戶是自用型客戶，一些投資客也表示，先自己住一段時間再說；其三，客戶性質也相當純粹，80％都是東部各大寫字樓的職業人士，有相當多的高級經理；其四，約70%的客群是屬於專業人士，遍及貿易、工程、建築、網路、律師等各個行業；其五，90%的人工作勤奮、生活積極，特別願意與鄰里溝通，踴躍參加炫特區的各項活動，並相當認可炫特區的品牌�6�7�6�7 更出人意料的是，炫特區的客戶中，還有一些頗具名氣的作家、畫家、藝術家、歌手、作曲家以及演藝明星等，有相當部分客群能夠買得起更大的房子，但最後都選擇了炫特區，用他們的話說，被炫特區的一種特別元素吸引了。盡管很多客戶表示，很難說清楚這個元素是什麼，但好像並不是所謂的炫，實際上，還有個別客戶對炫這個詞很不感冒，因為他們覺得自己並不炫。 我們可以從這樣一些細節來感覺炫特區業主並不是常規理解的炫。 相當多業主出入FRIDAY』S、星巴克這樣很小資的場所，但他們的衣著卻很普通，言談舉止都很沉穩，說起事情道理一套套，邏輯也很清楚；一些業主盡管擁有很好的職位，但私下卻費心地做自己的小企業，並表示不打算去做小老闆；業委會有一位18 歲退學創業的小業主，覺得自己最大的幸福就是工作，自己的企業將是工作型的事業，而不會是投資型和實業型的發展模式；很多業主都認為，只有事業成功，才可以獲得真正的自由，才能夠談得上炫�6�7�6�7 近日，炫特區還發生這樣一件大事，有業主聯名提議，要在炫特區中心花園為中國航天第一人楊利偉做一個雕像，結果引發了較大的爭議，很多業主表示航空第一人並不代表炫，也不炫。但更重要的是，這件事的背後是這樣一個邏輯，聯名業主提議的核心內容是：由炫特區的業主自募資金在社區建造一個雕塑�6�7�6�7稍微有點感覺的業主都會知道，社區雕塑應該是發展商的事，有什麼想法干嗎不讓擁有數億資金的發展商投，而非要由平均總房款30 余萬的業主掏錢？但是，在炫特區，大家不僅有自己掏錢的習慣（比如多次自發組織業主聯誼會等），更相當珍惜這種自己掏錢自己做主的機會。 這正是我們所不熟悉的那一面，炫，在炫特區，已經不是表面的炫，而是本質的炫，而且往往因為本質上的炫，所以，表現出來就是更多的理性，更多的沉穩。 實際上，在炫特區的客戶中，我們也發現了同樣的六四開原則，在他們的生活價值中，六成的物質，四成的精神；六成的理性，四成的感情；如果願意拓展開來，在這樣一些組合中，也可以看到六四開的原則。諸如財商與情商，事業與財富，親情與愛情，朋友 與情人。本質上，他們是沉穩與理性的新一代年輕人，盡管他們表現起來可能很隨意，很感性。 所謂物以類聚，有什麼樣的物業，自然聚集什麼樣的客戶，因為炫特區的這種六四開發展理論成功的實現，所以，炫特區最後入住的客群，也自然就是這種理性與感情六四開的一群人，這正是項目品牌密碼對位的表現。 在今天這個時代，這群人在盡情享受生活樂趣的同時，更知道工作與創富才是根本；在追求時尚消費和國際文化的同時，更表現出一種務實進取的心態來。所以，他們思考，但不故作高深；追求，然而並不偏執；幽默，但絕不流於油滑；勇於自嘲，但反對消解一切；有激情，同時拒絕狂燥；有立場，仍然寬容地對待別人的選擇。不一定得是交響樂，不一定得是進行曲，在這個眾聲喧嘩的年代，他們只想唱一支屬於自己群落的歌，但本質一定是原創音樂，同樣會獲得巨大的市場力，也許不在今天，但一定屬於未來。 實際上，未來主人翁一定具備這樣的特色，六成的實力，四成的理想。過多的實力，看不到更遠的未來發展方向，最後只有變成一個普通的中產階級，無法發展進入更高的層面；而過多的理想，卻容易因為沒有基礎而面對失敗，最後變成一個標準的小資，沉於感情的懷舊中。 這正是炫區別於偽炫的本質，這個本質，不僅是炫特區區別於任何項目的成功要素，而且同樣是炫業主區別於任何其他階層的發展要素。

⑵ 北京十里堡炫特區亂嗎，想在哪看看房子。

炫特區地理位置上屬於朝陽石佛營，石佛營這一片在北京很有知名度的社區，居住的話很方便。如果是炫特區之外的房子，都不亂。但是炫特區，也分好幾個區域，裡面的房子，小區環境其實都不錯，只是住的人比較亂，用旁邊煙酒店大媽的說法，夜裡生意才好。所以如果都是成人住的話，房子價格比周圍房價便宜，可以考慮。如果計劃要小孩，還是算了吧。如果考慮長期自己做飯，可以考慮買，如果長期旁邊小店解決，就要注意健康安全問題了！

⑶ 炫特區交通方便嗎應該怎麼過去

城市：東營

樓盤名稱：東營炫特區

別名：格拉斯小鎮

公交線路：海通駿景西門: 24路、1路
海通駿景: 24路、150路
新勝小區: 24路
錦苑三區: 1路、10路、150路
米其林專賣店: 1路、10路
海通駿景北門: 1路
凱騰公司: 2路、3路
東一路路口: 2路、3路
錦綉格林: 150路
勝輝木業: 150路

其他交通方式：東城北一路與東一路交叉口向西200米路北（錦苑小區）對面

（所載信息僅供參考，最終以售樓處信息為准。）

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⑷ 炫特區解封了嗎

解封了。炫特區是廣西省江源縣一處居民小區，其小區公共設施齊全，截止到2022年6月11日，其小區已全面解除疫情風控，轉為低風險地區。

⑸ 炫特嘉園怎麼樣好不好值不值得買

樓盤名稱：北京炫特嘉園

城市：北京

樓盤位置：十里堡北區一號

開發商：北京廣廈京都置業有限公司

產權年限：70年

建築類型：塔樓,板塔結合,

規劃信息：其佔地面積為789000平方米，容積率暫無數據，綠化率32%，共12棟樓，停車位停車位配比1：1

內部配套：商場： 易初蓮花、美廉美
醫院： 萬傑醫院、玉林醫院，民航醫院
郵局： 石佛營郵局
銀行： 農業銀行、工商銀行、建設銀行、中國銀行
幼兒園： 十里堡幼兒園、石佛營幼兒園
小學： 育人小學、石佛營小學、北京耀中國際語言學校、八里庄第三
中學、十里堡小學
大學： 第二外語學院、魯迅文學院、首都經貿大學

（所載信息僅供參考，最終以售樓處信息為准。）

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⑹ 北京炫特區怎麼樣呢 住那那裡行嗎聽說很亂是真的嗎交通方便嗎

是很亂，房子都是開間的，俗稱『鴿子窩」。交通到是很方便，租住的從事小姐職業的多。

⑺ 炫特區是雞窩嗎

不是。位於CBD輻射區，石佛營，項目佔地7.89公頃，總規模近30萬平方米，炫特區雖然面積較大，但是風氣不好，很亂，房子都是開間的，俗稱鴿子蛋，不能說是雞窩，雞窩，是農戶家的必備物品，也是一種裝飾品，更是小日子欣欣向榮象徵。

⑻ 炫特嘉園為什麼便宜

綜述：小區裡面有板樓和塔樓,塔樓結構都是鋼筋混凝土結構。價格只是相對便宜。

買房注意事項：

1、最簡單方便的方法就是通過中介尋找房源，通常人們出售房屋時，都會將房屋委託中介出售，因此可以到房屋中介尋找自己想要的房屋戶型，但需要收取中介費。

2、可以通過身邊的同事、朋友、親戚尋找房源，問問她們身邊有沒有吉屋准備出售的，也可以請她們幫忙留意一下。

3、登錄房屋信息網站，根據自己想要的地點、戶型、面積、樓層來搜索相關的房源，還可通過網站內提供的室內圖片了解房屋的具體情況，覺得滿意的可直接聯系賣家，約時間進行實地考察，這是目前人們使用的最多的方式之一。

4、售樓處的沙盤要著重觀察樓盤的樓間距、樓棟位置、朝向、小區規劃等細節。朝向得看沙盤上的指南針來確定，不能憑感覺。採光可用激光筆照射樓房模式模擬日照，確定採光情況。

5、此外，沙盤上的樓間距與實際差距問題;配電站、化糞池等公共配套設施位置問題;小區周圍空地是否會有高大建築影響通風採光的問題，需要重點問銷售了解清楚。

⑼ 公園道一號四期為什麼比三期便宜

咨詢記錄 · 回答於2021-10-14