公寓樓這么不好為什麼要開發
① 有些40年產權商業公寓成了投資「香餑餑」，這是為什麼
確實是這樣子，舉個例子，昨天下午我們又幫一個客戶買了一套公寓，那麼這個客戶也是很典型的一個快要退休的人，一輩子呢，其實對理財沒什麼概念，在建築公司上班，做安全施工的，那麼現在積累了本金，其實買的理財收益率也就百分之三四，非常低，所以他就考慮買一套公寓，當然房子被限購了，所以這是很典型的一個中產。
1.第一個在目前中產的投資渠道裡面，其實呢基本上可以考慮的產品都是在百分之六左右，沒有什麼超過6%的，那麼你手裡幾十萬，那你想在100萬金融資產里邊也就百分之七八左右收益率，買其他的東西來講的話，就更不靠譜了，寫字樓、商鋪也太貴，可能上幾百萬，而且這個回報率也不一定很高，相對而言，公寓是僅次於住宅最好的一種投資產品，所以在這個時間點上，住宅不讓買了，那肯定特別是這個大城市的公寓，就具備這樣一個投資前景的。
2.第二個其實從目前來看的話，大概你會發現，北京的這個公寓跟住宅之間的比例大概是一個50%-60%的一個價格差，舉個例子，你看北京大概三里屯兒這種區域來講的話，他的住宅可能在10萬每平，但它的公寓呢，大概就是5到6萬每平，租金公寓還有一個特點，它的租金都非常高，比如三里屯兒60平米的房子，一般可以租到8000到1萬左右，相對而言，這個租金收入還是比較可觀的。
雖然我們認為其實將來新一線城市或者二線城市的這樣一個核心區的一些公寓產品來講，它的這個投資回報率來講話不僅租金會高，另外它的升值空間還會比較高，而且對於中產來講的話，其實是這樣的，一個總價門檻也不高的情況下還是比較受市場歡迎的。
弘富財商特邀房產投資培訓講師/ 劉洪先生提供/ 歡迎留言討論及關注
我正好買了一套公寓房，100平的，坐標珠海，貸款年限只有10年，首付50%，價格是周邊房價的2/3。 最近很多城市都出現了公寓的投資熱，通常來講「事出反常必有妖」，但是這次的投資熱，可能還真是有道理的 ，我這里分析給你聽下。
這兩年的限購令非常嚴格，就拿珠海來講，珠海戶口，且是首套房，才能按照30%按揭。如果沒有珠戶或者3年社保，就買不了房了。因為房價不僅關繫到國家經濟發展，還關繫到普通人的生活，每次看著最低100萬的首付，我就為現在的年輕人感到焦慮。這哪一年才能湊夠首付，湊夠了首付，這一個月上萬的房貸吃得消嗎？所以限購令恐怕還會長時間的持續。
放假上漲，導致很多年輕人無法購房，那麼選擇一套小面積的公寓樓，相對來說還是輕松不少的，可以作為年輕人的過渡性住房。現在公寓的配套已經非常完善，居住環境也不錯，所以生活完全是沒問題的。即使租房住，這種公寓的價格和環境也是好過很多老舊住宅的。
最近不少大品牌都進軍酒店公寓了，現在任何一二三線城市都可以看到大量的酒店公寓。因為現在的土地成本太高，很多酒店沒有辦法再自己建樓了，成本太高，資產太重。所以轉向租大量的公寓來做為酒店使用。因為公寓本身有著完善的物業條件，外部環境不用酒店自己維護，會省出很多的成本，而酒店公寓的價格通常也比專業的酒店價格便宜，而且環境還好。我現在出差都是住酒店公寓。所以購買一套公寓，很容易就可以放租給酒店使用，投資回報價值還算不錯。以珠海一套50平的公寓來算，購買價格是90萬，出租給酒店公寓的價格是5000元/月，一年就是6萬的投資回報，這樣算下來年回報率接近7%。這樣的投資穩定沒有風險，需要用錢的時候，還可以公寓抵押或者出售。有點閑錢投資公寓還是不錯的。
很多人還抱著以前的老觀點，覺得商用房只有40年產權，水電又貴，不能用煤氣等等。在一二線城市，公寓就是未來的趨勢，不論是美國、日本、香港，都是有大量的公寓，年輕人住公寓已經成為一種趨勢。
如果有需要咨詢我的，可以在評論中留言或者私信我，小魚告訴你投資和創業趨勢以及經驗。
商業產權的公寓有的叫 LOFT ，有的叫 SOHO 。
其實都是一種過渡產品。
首先我們來了解一下為什麼會有這種產品及為什麼說它是過渡產品？
地方政府賣地的時候，強行規定開發商建造一定比例的商業用房（不要問我為什麼，自己想）但是這塊地不適合蓋綜合商業體及建寫字樓怎麼辦？
這個時候星爺的衛生紙-酒店式公寓從天而降。救唐牛於賣不動房子之中。
酒店式公寓為什麼能救唐牛呢，大家請看：
1、不限購、不限貸。
2、標的小。
3、可以偷面積（挑高4.5米，可以隔2層。可以做飄窗）
4、商住2用（適合一些皮包公司及創業階段的公司）。
現在進入正題： 題主要不要買這種物業？
我明確的告訴題主：如果你不在限購內，而且是剛需。那你千萬不要買。不要貪圖便宜。如果是投資，那我告訴你什麼樣的可以買：這種物業的區別大家已經說很多了，什麼水電費、年限，其實最大的問題是你未來收益的一半要上交國家。就是說你現在20萬買的，未來40萬賣掉的時候要上交10萬（住宅滿5年就不存在這個問題）。所以想投資這種物業的話請遵循幾個原則： 地鐵旁、商圈或者辦公樓群在側、稀缺地塊（比如黃浦江沿岸、陸家嘴區域、學區）。
暫時就想到這些。買房是個勞心勞力的過程，祝大家買哪漲哪，賣哪跌哪。
一般買公寓或投資公寓有以下幾種情況：
1、住宅限購，就想在這個區域買房或投資，沒得選。
2、住宅本身明顯比公寓價格高出一截，再加上住宅一般都是大面積，小公寓位置好、總價低、單價低、面積小，對於首付低的剛需來說，也是個不錯的選擇。
3、公寓可注冊公司，對於部分創業者來說，有個自己的辦公場所也應該，半投資半自用。
4、最後是對於純投資客來說，一個區域發展很好，住宅又不讓買，所以只能買公寓投資該區域，還不限購不限貸。適合有餘錢投資客的長期投資。
首先我們要來看的是公寓的本質。 40年產權的商業公寓和住宅最大的區別就是它的產權年限， 也就是住宅普遍是70年的產權，而商業公寓是40年的產權。其他方面比如說像住宅，你在用的是民用水電，商業公寓用的是商用水電。其次，公寓還可以作為你的公司注冊地址而用來注冊公司。 公寓一般面積不大，總價單價都沒有住宅那麼高，普遍在同地段同品質的住宅價格的1/2到1/3之間。 還有一個最大的特點，就是你購買公寓是不需要開具購房證明的。
所以以下兩點就成為了大家購買公寓的最主要原因：
第一：公寓的投資門檻比較低。 假設住宅可能需要兩百萬的資金，那麼你去購買一個同樣大小、地段的公寓，只需要總價一百萬，那麼在這種情況下，很多資金不足的人就會選擇以公寓來過渡。
第二：公寓不需要開居住購房證明。 因為很多政策的收緊，很多地區都出現了限購。那麼在限購政策的調整下，大家的房票都是很緊張的。那麼這個時候，你手裡的資金要到哪裡去呢？你既不能購買住宅，也不能投資P2P這種平台。在這種情況下很多人都會選擇比較安全的投資，也就是投資公寓。靠它的租金回報以及以租還貸這樣的一些投資優勢，大家都會去選擇公寓。
只能說是有些產權商業公寓成了香餑餑，為什麼有商業公寓的出現，是開發商打了擦邊球，因為住宅好賣。這種商業公寓往往沒有煤氣管道，開發商有的會配備電磁爐，外跨陽台往往也沒有，因此不適合長期居住。 商業公寓地塊往往在城市的核心區域，想想看是蓋成寫字樓好賣還是蓋成公寓好賣。不知道哪位天才創造出商業公寓的概念，幾十平米房型各種設施具備，高樓聳立，大堂豪華，保安物管服務周到，最關鍵是總價低，但是單價高，由於地處核心區域，總價又低，一部分手有餘錢的投資客就會把商業公寓當成香餑餑。不排除有的項目乾的非常好，但有的項目乾的的確爛，現在二手房基本沒人買。 總之商業公寓有很多類型，購買時要考慮開發商實力，不要盲目跟風造成損失。
40年或50年產權的公寓大多數是購買欲不高的，目前如果說購買欲高應該是人口高度密集的中心城市吧，理由如下：
1⃣️公寓無法落戶，很多買家買房是為了給孩子落戶上學區，公寓無法滿足買家這點需求。
2⃣️有些公寓是商業用電用水，物業費較高，當然有些公寓也可能是民用水或者民用電，具體要看開發商了。
3⃣️公寓轉賣稅費很高，每次交易都需支付，跟滿不滿二年五年無關，而且首付最少要五成，無法公積金。
4⃣️公寓使用權到期需申請續期並繳納商業用地土地出讓金，而住宅是免申請自動續期。公寓到期具體繳納多少國家還沒制定出詳細方案，一切都是未知，現在市面上流傳的很多說法都是假的，不過國家認定你是投資屬性，應該不會便宜你的。
總的來說，有閑錢想投資公寓收租（斟酌下租售比）或者資金緊張買來自住的可以考慮。想轉賣公寓來收益的不建議，被套的太多，我也曾是其中一位。
北京購買50年產權的公寓有哪些好處和缺點？
先說一下目前個人購買北京公寓的資質：1.個人購買需有連續北京5年社保或者納稅。2.個人名下沒有北京50年或70產權的房產。3.個人在北京沒有50年產權公寓交易記錄。
根據個人的購房經驗對購買公寓好弊做個對比：1價錢方面（優點：面積偏小總價低 / 缺點：不能分期需全款）、2位置方面(優點：守商圈交通便利 / 缺點：商戶多比較嘈雜)、3生活方面(優點：裝修好小資情調 / 缺點：水電氣物業費高)、4性質方面(優點：可創業辦理執照 / 缺點：戶口不能落房下）、5投資方面（優點：租金較高收益快 / 缺點：稅費高不好轉手）
其實，商業公寓也不都會受到投資者熱捧，受投資者熱捧的，在我看來，主要有這樣一些方面：一是地點比較好的，特別是在商業發達、人流比較集中的地方，購買商業公寓的比較多。原因是，一些商業經營者，為了做生意方便，會選擇靠自己經營場所稍近的商業公寓。自然，這些地方的商業公寓就相對熱銷一些；二是能夠帶來現金流的商業公寓，也容易被投資者所追捧。因為，無論是一般商品房還是商業公寓，如果能夠帶來比較好的現金流，還是容易引起投資者關注和重視的。所謂現金流，主要是指出租方便，出租價格較高。如在商業區附近、大企業附近、大學附近的商業公寓，一般出租率都比較高，投資者也願意投資；三是未來投資預期的，也會對投資者產生吸引力。這主要要看規劃，看城市建設的整體布局，看交通變化。譬如地鐵，如果公寓是建在未來地鐵的出口，這里的公寓，就具有投資和收益預期，就容易被投資者所青睞。還有的則可能改造成商業區，也會帶來投資預期。
當然了，商業公寓在政策上相對寬松一點，也可能是投資者願意投資，能夠投資比較好的一個因素。否則，象商品房一樣嚴厲控制、嚴格管制，也是很難成為投資熱點的。
40年的產權商業公寓成為了投資的香餑餑？
何以見得？的確有些投資者特別是手頭資金不充足的一些投資者會選擇投資公寓，因為現在公寓不好賣，樓盤會推出一些優惠措施來吸引投資者購買，買了之後再出租。
但是，一般的人不要碰，因為商業公寓弊端無法彌補，一個沒法上學問題就讓人很頭疼，升值潛力不大！
不要被謠言所帶節奏。
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② 單身的人越來越多，為什麼開發商卻不喜歡建單身公寓呢
開發商都是唯利是圖的，他們不想開發單身公寓，是因為單身公寓所帶來的經濟收益並不如正常的商品房。
最主要的原因在這里，買單身公寓的人你要注意了，你的房子是不能夠落戶的，單身公寓不具備落戶的條件，所以說在這里你的孩子不會因此而落上戶口。
如果你有一天住夠了單身公寓，想把這個房子賣掉，這個時候你還有頭疼的一個方面，就是單身公寓的稅率是比較高的。
基於以上原因，選擇購買單身公寓的人是少之又少的，對於開發商來說這並不是一個好事兒。
③ 都說公寓房不好 怎麼還那麼多人買呢
每樣東西都有好的一面和壞的一面，公寓也當然不例外，雖然公寓比住宅有著一些其他的缺點，但是公寓也有著住宅沒有的優點，那麼看看公寓有哪些優點呢？
- 不限購，公寓作為商業中的代表類型，有著不限購的性質，無論在限不限購的區域都是一樣，只要你有錢有身份證就可以購買了，所以對於那些有錢的投資者來說，可以購買多套不限制。
- 不限貸，公寓不像住宅那樣最多隻能最兩次房貸，公寓沒有這個限制，可以不限次數。
- 投資門檻低，因為公寓的戶型和價格相對於住宅來說，一般都比住宅面積小價格低，所以公寓的總價低，相對於住宅的門檻就低了很多。
- 租金回報高，相對比住宅，在租金差不多的情況下，公寓的總價比住宅的要低，所以公寓的租金回報比住宅的高。
- 注冊公司，公寓是商業性質是可以用來注冊公司，在現在電商行業和小工作室就行的年代，也有很多這種小公司比較喜歡公寓的。
- 位置好，可以發現公寓的位置一般都不會太差，不會像住宅離中心太遠，一般都是離cbd比較近，或者周邊多寫字樓的。
- 環境好，因為公寓都是這十年來或者近幾年才新起的，所以公寓的環境都是不錯的，享受的管理服務也比一些住宅的好，非常受年輕或者白領喜歡。
- 拆遷補償，如果公寓到時候要拆遷的話，則按照商業的1：3補償，補償是住宅的三倍。
每樣東西都好的和壞的，每個人的購房觀念，投資觀念都可能不一樣，你有你喜歡的我有我喜歡的，公寓也是有些一些住宅沒有的優點，有人喜歡也很正常的。
④ 公寓致命缺點是什麼
1、產權年限短
有些公寓房的產權年限只有40年，有些公寓產權年限為50年。因此公寓房和70年產權的住宅房相比，就顯得產權年限短了很多。並且商用公寓土地年限到期後，是需要補高額地價才能繼續使用的。
2、管理費、水電費更貴
因為公寓房是按照商業的標准來收取水電費的，而住宅房的水電收費是按照普通住宅收取的，因此和普通商品房相比，公寓房的水、電、氣、物業費都比較貴。
3、房屋居住密度大
公寓樓房的居住密度遠大於住宅區。一個走廊基本上都是一戶連著一戶，門對著門。
(4)公寓樓這么不好為什麼要開發擴展閱讀
公寓產品作為資產配置的渠道之一，選擇主要受以下幾方面影響：
1、首先，看地段。在商業辦公核心區，人流密集，對商業辦公產品的需求大，可減少公寓的空置期，提高出租率。
2、其次，看交通、看配套。好的地段也意味著交通的便捷性高，特別是地鐵沿線公寓，會是白領一族選擇公寓的首選。
3、另外，要看供求。要考量區域內公寓的供求關系，人口流動情況等，如果公寓的供應量太大，必然影響出租率等，其收益也必然受到影響。
4、最後，還要考慮開發商的實力。這包括開發商口碑、運營規劃、招商能力等。有些公寓，開發商有統一運營、招商動作，這類公寓租金更有保證。
⑤ 現在房產開發商建公寓的越來越多，為什麼會出現這種情況
由於購買限制，許多家庭沒有資格在他們想居住的城市購買房屋，但他們確實需要。此時他們應該做什麼？許多開發商想出了住宅公寓來滿足他們眼前的需求。近年來，這種住宅公寓已經開始像雨後春筍一樣建造起來。
相信很多讀者也是像小編這樣的普通人。當然，如果您有額外的首付款或有賺錢的能力，那麼在過渡期間購買公寓還是不錯的選擇。你們怎麼想？
⑥ 國家為什麼允許公寓房的存在
你好，我來回答一下這個問題。
國家允許公寓存在自然是有道理的，因為公寓的特點是針對部分人群的，是有存在必要的。
因為公寓
1.公寓面積小，單價便宜，還款時間短，月供低
2 .公寓拆遷賠償金比70年住宅高。
3.公寓可自住，可注冊公司。
4.公寓周邊生活配套更高檔。
5.公寓拆遷時間短，換房時間優先。
6.公寓一般住單身貴族，企業白領，整體人群素質高。
7.公寓對二次換大面積住房無影響，仍能享受首套按揭利率。
8.公寓比住宅的租金要高。
9.公寓周邊配套齊全，購物逛街，飲食方便。
10.物業管理會更加的規范和到位。
11.公寓面積小，總價低，適合投資，也適合過渡。
相比起住宅，作為商業公寓，在以後的拆遷中，賠償遠高於普通住宅，相比起普通住宅1；1的賠付安置，商業公寓1；3的賠付直接秒殺住宅，收益竟然是普通住宅的三倍。
望採納！
⑦ 越來越多的人後悔買公寓了，這是為什麼呢
越來越多的人後悔買公寓了，這是為什麼呢？這是因為公寓存在著無法落戶、戶型結構不好、居住成本高和投資回報率低的缺點。
現如今很多人都被公寓小巧精緻的裝修所吸引，尤其是年輕人，對於公寓是十分喜愛的。但其實很多人在買了公寓之後都會後悔，因為公寓確實存在著很多的弊端。
弊端四：投資回報率低。公寓的投資回報率很低，前期投資需要很長時間才能回本，這樣產權就會減少。此外，此外酒店託管也突出兩個問題，一是在裝修時期，沒有任何租金；二是投資後，業主見不到效益而焦急。從託管角度分析來說，因為受地段，客流量和淡旺季等因素的影響，不能保證每日住房被住滿，入住率低，效益不好，業主自然沒有回報，公寓二手房銷售稅更高。
所以綜上所述，大多數買了公寓的人都會因為公寓的這些弊端而後悔。
⑧ 公寓投資到底值不值
1.對於一二線城市來說，年輕群體和流動人口佔比較大，公寓作為一種住房過渡工具來說，需求量一直都比較大，且租金回報率較高。2.公寓具有不限購、不限貸，總價低等特點。3.各地政府逐漸推出了限購新政，但卻將公寓排除在外，所以越來越多的投資者開始轉向投資公寓，公寓隨著這個勢頭價格也是水漲船高。由此看來，說明投資公寓是個不錯的選擇。
拓展資料：公寓投資的優點
1. 配套更完善，由於大多數的公寓所處的地段都比較好，所以公寓周邊的各項配套也非常的完善，這對於比較重視房子周邊配套的朋友來說非常適合。 還有很多公寓的所處位置都是臨近地鐵或者軌道交通路線，周邊至少有一個大型的商業，甚至有些公寓本身就規劃的是一個商業綜合體。
2. 不限購不限貸 如果是在一線城市購買房子，相信大家都會遇到限購或者是限貸的問題。如果購房者只是為了有一個可以居住的房子，那麼就可以選擇購買公寓，用公寓作為一個過渡，不佔用買房的房票和貸款限制。 但要注意的是，購買公寓的話，是不能落戶的。
3. 總價低 公寓比較適合購買過渡性居住的購房群體，這對於購房者的購房能力也降低了考驗，公寓房的建築面積普遍偏小，目前市場上的產品大多在30～50平左右（但也有100平以上），就算是公寓的價格比較高的話，總價也不會太高，對於大多數的購房者來說，購置門檻低。 公寓的優點非常明顯，但是存在的不足也有很多。大家要根據自己的需求和條件謹慎選擇。
首先要選擇旺地，選擇租公寓居住的人，會更看重周邊的配套設施是否齊全，交通出行是否方便。選擇好的物管和開發商。對租客而言，如果不能得到貼心的物業管理服務、良好的安防環境和先進的配套設備，那還不如選擇普通住宅。看區域規劃前景。有一些公寓產品由於配套的交通以及產業還未成熟，因此價格會相對低廉。但如果該公寓所在區域未來有發展潛力，那同樣值得投資，且回報率將更高。
⑨ 買公寓房的利弊有哪些
購買公寓房的好處：
1、不限購不限貸。現在很多城市的普通住宅都實施限購政策，但是一般公寓不限購不限貸，只要有錢，想買幾套都可以。
2、總價低。通常公寓的面積比較小，大多是在30平方米到50平方米左右，因此購房的總價會比較低，購置門檻會低一些。
3、用途多元化。公寓的商業性質的，因此既可以用於居住，又可以注冊公司辦公，用途比較多元化。
4、配套更完善。公寓一般是位於比較繁華的地段，周邊會有一些大型的商場，或者本身是商業綜合體，具有成熟的配套設施和便捷的交通，生活和出行都非常方便。
購買公寓房的弊端：
1、產權年限低。公寓的產權年限低，由於公寓是商業用地，所以產權年限一般是40年或者50年。
2、生活成本更高。公寓是商業用地，因此日常生活中的電費、水費、物業費等費用都會按照商業標准繳納，生活成本會比較高。
3、首付高。公寓不能用公積金貸款，且首付是50%。