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為什麼商住樓不好開發商還要蓋呢

發布時間: 2022-11-25 18:57:52

① 負債累累的開發商,為什麼還要不斷拿地建房


地產開發商的盈利模式本質上來說就是 「借雞生蛋」

開發房地產需要的大量的現金流,所以從銀行貸款的那一刻起,企業就成為了「高負債」的企業。

負債經營,自從有了資本主義就是現代企業的日常。

在可以預期盈利的市場下,負債是一件好事,可以放大盈利規模,也稱信用擴張。只要賣出產品或服務的利潤率高於借款的利息,就能源源不斷的掙錢。

地產公司的產品是開發的樓盤,土地是它的原材料,玩的是金融杠桿的 游戲 。

要生存下去,必須不斷的買地、蓋樓、賣樓。

先來看看開發商是如何玩這個 游戲 的。


1

房地產項目的開發,要經歷4個階段:

(1)拿地: 取得生產的原材料-土地,開發商需要交給政府的土地出讓金。


開發商買地,到取得土地證,一般周期是一個月。

從拿地到開盤賣房,正常項目樂觀估計,周期一般是六個月,理論上是需要開發商的 自有資金 來投入的。這是項目第一階段。

也就是說,六個月以後,就可以貸銀行的錢,進行項目運轉支出。

怎麼解決這六個月周期的資金呢?

手裡很多項目的規模性開發商,是這樣解決的:

用已取得施工證的舊項目B向銀行貸款,然後把新項目A剛取得的土地證抵押給B項目公司。銀行向項目B放款,項目B把這個款倒給新項目A。

這樣,新項目A在取的土地證的時候,就可以獲得銀行的貸款。

也就是,支付土地出讓金所需要佔用的自有資金,只需佔用一個月,就會獲得銀行貸款。

項目多了就可以來回調動周轉,也就是9個鍋蓋,10個鍋的問題。



當然,項目資金流回正,開始盈利之後,就需要新的項目進來,就是更多的鍋,和更多鍋蓋的問題。


還有一些比較小的苦逼開發商,沒有多個兄弟項目,沒有關聯方,怎麼辦呢?

這時,就該輪到叫「 信託」 的金融機構。

開發商拿到土地證之後,抵押給信託公司,就可以按土地價值的60%左右評估,獲取信託公司提供的流動資金了。

信託公司為了規避風險,就一般會佔有項目公司51%股份來控制這家公司。這就是常見的 「明股實債」

信託明為項目公司的股東,實際上是債權。信託的資金成本,一般是10-12%。

等到取得施工證,辦理銀行的開發貸的時候,再把信託的資金替換掉,由銀行低成本資金替換信託高成本資金。

常規情況下,信託公司與開發商項目合作的周期,不超過一年。

由此看來,開發商只需要備好土地出讓金,就可以玩空手道了。

其實,開發商還有更刺激的操作方法:在土地出讓金籌措上,就動用極大的杠桿。

這時,叫「私募基金」的金融機構出場了,這類機構國家監管相對寬松。

比較激進的開發商在拿地時,就可以通過私募基金配資,開發商自有資金准備30%-40%,配資60%-70%。資金就可以備齊了。

開發商此時還沒有拿到土地使用權,為了規避風險也是 「明股實債」,開發商把部分股權讓渡給 私募基金。資金成本一般在16-18%。

為了避免杠桿過大,一般用了私募基金就不能再使用信託了。

所以,開發商要用私募的錢,來撐到取得施工證,撐到開發貸。

可以算一算,僅僅是撬動土地的資金杠桿是多少倍?


(2)取得四證(土地證、用地規劃許可證、工程規劃許可證、施工證),可以開工蓋房了。

等拿到施工證,臨時拆借一筆過橋資金,還掉私募基金的錢,抵押在建工程,取得銀行放「開發貸」。

正常情況下,根據銀監會的規定,銀行對房地產企業發放 「開發貸」的 放款條件:房地產企業需要具備 施工證, 資金成本在8%左右。

項目進入第二個階段,

開發商在銀行、信託、私募的融資成本,與開發公司的項目資質、負債、抵押物,都有關系。並不一定越大的地產企業,資金成本越低。

例舉的只是市場融資成本的大致情況,幫助理解 游戲 的邏輯而已。


(3)取得預售資格,賣房。

開發商渡過了從拿地到取得施工證的這6個月之後,就容易多了。

項目開建,由施工方墊資。

高層一般出地面5層即可拿預售資格,不同城市有差別。

到這個階段,就開始賣房收錢,資金開始回籠了。

首先收的到的是,沒有任何成本,無須支付利息,只要「五證齊全」就可以直接向公眾吸納「預付款」了。

房地產開發項目的30%的資金來源於「預付款」 ,屬於制度紅利。

假設,樓盤銷售額是土地價格的2倍,以3:7土地配資來算(不算融資利息),項目就撬動了近7倍杠桿的資金。

(4)竣工驗收,商品房交付。

市場景氣,銷售回款順利,就可以償還負債,剩餘的就是利潤了。

至此,政府—銀行(金融機構)—開發商,形成了一個完美的閉環。


2

開發商有兩個賺錢秘訣:

(1)高周轉

用較少自有資金撬動各類非銀金融機構的資金和銀行貸款,快速周轉,提高資金使用效率,降低資金成本。

一筆資金的年利息是15%,周轉快,一年用兩次,每次利息就變成7.5%。比較好理解。

宇宙第一房企的高周轉,已經到達了化境。

拿地當天,要求設計院就要出圖。

2018年,碧桂園已將「高周轉」標准由「456」(拿地之後4個月開盤,5個月資金回正,6個月資金再周轉)提高到了「不可能完成」的「345」。

產品大規模的簡單復制,同樣的戶型、景觀,甚至同樣的案名,只是換了個不同的地點。

開發商一天利息都是你三年工資,有誰會和你談細細打磨產品,談差異化?


(2)規模

需要足夠的規模,高周轉才有騰挪的空間,才能掙錢。

小規模開發商,賺單盤紅利,需要地價足夠低,才有利潤空間,全身而退。

大規模開發商敢於高價拿地、承擔高融資成本,如果僅僅計算一、兩個項目,單盤利潤很低,甚至不掙錢。

但是,大規模開發商通過大規模資本助力,依靠高速滾動資本,提高資金利用效率,有效降低單盤成本,靠項目數量賺得多盤復利,使總利潤規模非常可觀。

如果一個項目賺2億,100個項目就有200億利潤。

也許還可以這么算,開發150個項目,50個項目虧損,100個項目賺錢,整體盈利水平還不錯。但是,如果不把150個項目全部開發完,甚至根本不知道賺錢的是哪100個項目。

高周轉、大規模的模式,最關鍵是要有150個項目啊,那還說啥,玩命拿地呀!

3


逆水行舟,不進則退。開發商只有不停的拿地,擴大規模,才能有資格上牌桌玩這個金融 游戲 , 游戲 不停就有得賺。

大家都在高價拿地,你不拿以為能躲過了雷?失去的是上牌桌的資格。

前些年拿地被套的「地王」如今都解套了,誰還敢冒踏空的風險?

拿了有可能虧,不拿肯定沒的賺,也沒有抵押物,更少了布局。

所以,土地就是「撬起整個地球的那個支點」,是開發商的命根子


4


如果站在國家的角度來看,房地產是國民經濟的支柱性行業。

房地產在中國居民財富配置中已經超過了 50%,這使得房地產發揮了強大的金融加速器作用。

在「居民——地產商——地方政府——金融機構鏈條」的高速運轉下,房地產已成為中國信用擴張的主要載體。

房地產已經成為中國 經濟內生動能 最集中的載體。

房地產業如果要活起來,就必須不斷的去拿地!





全文結束

② 商住樓的前景

商住樓交付使用後,一些問題逐漸暴露出來,如小區安全問題、物業管理費問題、小區擾民問題等,這些問題將如何解決?商住樓是否還要建下去?一些開發商提出了純住宅理念,引起業界、專家和有關人士對「商住樓」出路問題的關注。
商住不分走向何方
一些業內人士認為,商住這個問題沒有很明確的概念,工作當中很難操作,在住宅區規劃時,由於這個問題很難界定,所以部分開發商就在房地產開發過程中,千方百計想辦法,利用政策的夾縫來找到自己所需要的方面。對於住宅區而言,應該有配套,比如小學、幼兒園、會所等,但商住就沒這些問題了,可以不配,也可能少配一點,而且既可以住,也可以辦公。
市場上商住不明的問題引發的矛盾越來越多,所以有明確的界定是大勢所趨。另外,購房者的居住水平要求都在提高,辦公商務的水平也在提高,在住宅裡面租幾套房子辦公,以前對於一些小型創業公司或許存在市場空間,但畢竟是少數和階段性的。
商住應該有規范
對於商住的概念,一些專家認為,現在一切都是市場導向,既然你房子好賣就表明有需求,也就需要這樣的東西,那麼有了需要那就是允許存在。持不同意見者則認為,雖然商住樓以前甚至到現在市場都非常火,但住宅本身的屬性跟辦公的屬性不是一類的,建設標准也是不一樣的,比如防盜、防火、智能化等問題,因此給商住樓重新編制規范是市場的要求,也是對購樓者負責任之舉。但是定規范是一整套的程序,有一定的難度,而且也有一個階段。
物業管理尷尬面對商住樓
商住樓的物業管理現實中也存在一些問題。法律上沒有明文的禁止說不能在樓里辦公司,但是有這種話,過去有一些房屋的管理規定是不能擅自改變房屋的性質。從行業管理的角度去看,應該是禁止型的,怎麼禁或通過什麼方式禁還存在爭議,因為政府的每一項政策出台,不是拍腦袋出來的。但商住樓里擾民的問題需要靠;二是房子結構安全問題,如把承重牆拆了,弄了兩個弧形的還挺漂亮,但是不安全;第三是有關成本的分擔問題,一個公司十幾個人,一家子頂多四口人,可能物業管理費交的是一樣的,不合理嗎?其實,我覺得這些都是一些表象,為什麼有些業主反對商住,實際上就是互相影響了,怎麼能解決互相影響呢?一是要加強小區的物業管理,比如對進出小區的人員嚴格控制,私人住宅嚴禁外人隨便出入,如果物業公司管理到這個層次,就是開了公司,也很不方便;另外,對於結構安全問題,拆改程度的問題這是物業公司日常分內的事情。他管不好,出現這種問題,業主完全可以找物業公司承擔責任。另一個解決渠道是業主公約,業主與業主之間的行為准則是用一種公共契約的模式來管理,誰違反公約,大家就有權起訴他。

③ 房產資源已經如此豐富,為什麼開發商還在不停修樓蓋房

中國人自古以來就對家產、房產情有獨鍾,特別是今天商業模式下,商業地產逐漸也多起來,開發商為了商業運營模式,要進行開發不同需求的房產,來滿足不同用戶的需求,同時自古以來,中國的老傳統,也是影響中國購買房子的因素,現在80、90後年輕人,想要娶媳婦的首要條件就是買房子,不買房,丈母娘也不同意把自家的寶貝女兒嫁給你,在中國流傳著這樣一句話,中國的房價都是被丈母娘給整起來的。在大多數人的意識中,沒有自己的房子就是等於沒有家的感覺,到處漂泊不定,所以買房子是年輕人特別是即將結婚的年輕人的剛需,說到買房,也有人質疑,現在房子不是很多了嗎,為何現在閑置的空房那麼多,開發商還要不停的蓋呢?不怕這么多房子都賣不出嗎?

④ 房子為什麼必須要開發商來蓋

房價那麼高,實在是高,實在是比高家莊高多了。那麼造成房價高的推手又是誰呢?當然是地方政府和開發商,一個賣地,一個賣樓。難道房子都必須由開發商來建才名正言順嗎?錢必須要讓開發商來掙才算合理嗎?過去都是單位建房子分給職工,後來是職工集資建房子,再後來就有人出來說房子應該商品化,所以就出了開發商,出了肥的流油的房地產大亨。有的比豬還肥,比豬還哼。單位和個人想蓋房不合法,不知道這個法是誰定的。假如政府出面創建個房地產開發公司不行嗎?老百姓想買房的就把錢交到這個公司,即安全又放心,不會被騙,政府出面組織建築施工隊,這樣可以解決好多人就業,農民工的工資也不會被拖欠,蓋了房子再按成本價賣給老百姓,這樣安居,才能樂業,這樣社會才能和諧,而不是喝血,開發商在喝老百姓的血。政府組織起一個房地產公司真的很難嗎?其實一點都不難。開發商蓋房子怎麼蓋?也不過是層層轉包,找幾個施工隊罷了。樓價的成本是多少?從來沒有人搞明白過,每平米好幾萬,請問幾袋水泥幾根鋼筋才幾個錢?房子蓋好了,老百姓買不起,被富人們倒來倒去,抬高房價從中漁利。現在是春運,要是有人公開倒賣火車票那就是犯罪了,公安局要打擊,嚴重了還要坐牢的,倒賣火車票能掙多少錢?可倒賣房子就是合理合法的,請問倒賣一個房子能掙多少錢?倒賣房子為什麼就合法呢?真是搞不明白!房子為什麼都由開發商來蓋?誰能來回答。

⑤ 開發商為什麼要蓋商住兩用40年的房子呢

咨詢記錄 · 回答於2021-09-14

⑥ 空置房嚴重過剩,為什麼開發商仍在積極蓋樓,不怕房子賣不掉嗎

有業內人士分析指出,如果把所有不同種類的空置房加起來,那麼我國空置房數量超過1億套。雖然目前沒有具體的空置房數據,但我國空置房數量十分龐大,已經是客觀存在的事實。

令人感到奇怪的現象是,即便是如今市場上有大量的空置房,開發商們卻仍在不斷建設,難道他們不怕房子賣不掉嗎?我認為有下面3個原因,讓開發商不怕房子賣不掉。

畢竟,商品房建設涉及到了包括建材、設計、施工、綠化、裝修等幾十個行業,帶動了大量的農民工就業,對經濟發展有著重要的貢獻。

⑦ 有的地方其實房子已經賣不動了,為什麼房地產商還在蓋房

隨著房價一直上漲,很多地方陸陸續續蓋了許多房子。房子是給人家的感覺的,但是在許多地方房子賣不出去的情況,房產地商依舊在不停的蓋房子。這是為什麼呢?


而且房子對每個人來說都是很重要的。所以房子建出來了,也是可以賣出去的,只是時機不對而已。就現在房子賣不出去,仍在建房的情況,或許不需要過分擔心。

⑧ 商品房已「遍地都是」開發商為什麼仍在大力蓋房

商品房已經遍地都是,但是開發商仍在大力的蓋房子,這主要是因為開發商如果不蓋房子,根本就沒有其他事情可做。而且對於各個地區的開發商為了大力的促進每一個城市當中的經濟發展,就不得不選擇拚命的蓋房子。而且在每一個地區蓋的房子,距離相差不是特別遠的情況下,在房價上就會有一定的差價。讓很多人在買房子的時候就可以有更多的選擇性,可以針對性的對比地段、房價以及戶型。

在每一個地區蓋房子的時候,政府也會針對於小區的容積率進行考慮,並不是開發商想蓋多少房子就能蓋多少房子。在一個小區當中也是為了能夠保證綠化率和容積率,蓋房子時都需要提前的做好規劃。開發商也會把總體的面積交給設計院的工作人員進行建築設計,可以更大化的利用房子的使用面積。

⑨ 到處都是空置房,開發商卻還在蓋房子,不怕賣不出去嗎

開發商需要通過不斷投資不斷蓋房子來維持規模,保證自己能在激烈市場競爭中生存。隨著銀行不斷收緊房地產融資渠道樓市即將面臨一輪大洗牌,一些中小型開發商會因為資金鏈問題而面臨破產局面,實際上現在已經有一些開發商宣布破產,截止到7月全國就已經出現了兩百多家開發商企業宣布破產。想要在激烈市場競爭中生存下來,就必須要讓資金流通起來,如果開發商停止蓋房、停止拿地,那麼等到開發商把手裡的土地和房子買完之後開發商就會面臨無房可賣的局面,到時候破產就會是開發商唯一結局。

最後一個原因就是,其實普通人需要房子作為投資保值商品。通貨膨脹帶來的貨幣貶值現象誰也無法避免,在這樣的環境下普通人想要保證自己財富不貶值就需要一個好的理財方式,就目前來看還有什麼理財方式比投資房產更穩健更安全呢?雖然大家嘴上都在說房子是用來住的不是用來炒的,但在沒有出現比房子更好的投資產品之前,房產依舊是大多數人財產保值的首選,這也給了開發商增加房地產投資,拿地蓋房的底氣。

⑩ 為什麼現在房子不好賣,但開發商卻還是不斷建房

在日常的生活中,人們總是要不斷增加自己的財富。而隨著人們經濟水平的提升,就會想著讓自己擁有越來越多的錢,而這個時候就需要我們學會投資。而投資的方式也有很多種,有些人選擇買各種各樣的股票。或者是一些其他的途徑。來使自己的財富進行增長,也有一些人選擇購買房地產。炒房子來獲得足夠的利潤。這也是很多人都非常喜歡的一個途徑,因為中國的房價一直在上漲,卻從未出現下跌。


因為房子是每個人的必需品,即使開發商賣不出去,他留在手上總有一天會賣出去的,而且房子貶值的情況也非常少見,大部分的房子都會獲得更高的提升,所以即使是當做投資也是一種不錯的途徑。這也是為什麼明明有很多的樓房賣不出去,而開發商卻還是在不斷的建造新的建築。
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