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為什麼高低配小區東西都是高層

發布時間: 2022-09-24 04:36:27

㈠ 高低配vs純高層 看看哪類社區更加適合你

高低配一般是指一個社區內既有高層又有洋房,而純高層就是社區內僅有高層。一般情況下,人們常常會陷入到這樣的誤區:有洋房的高低配社區品質更好。這也導致很多購房者會優先選購高低配社區。但是真實情況果真如購房者所想的那樣嗎?

一、開發商為什麼喜歡高低配?

相比高層住宅,洋房具有更高的溢價能力。相同土地指標,做足容積率,總建面恆定,土地成本未變的前提下,高低配社區更能顯著提高總貨值收益。這也是開發商在滿足控規的前提下,不遺餘力的強推高低配社區的最根本原因。

開發商常見的高低配社區銷售策略:

(1)一期高層,二期洋房,三期高層緊跟。一期先推高層,保證現金流;二期推出洋房,通過洋房的高形象和高溢價能力,提升社區的整體溢價預期;三期藉助洋房的溢價預期,高層提價,保證整體收益率。

(2)高層洋房齊售,交叉出貨,互相掩護。以洋房的高形象,提升社區品質形象,以洋房的高價掩護促進高層銷售,擠壓高層快速跑量。

二、同樣的容積率,如何判斷社區更優質?

購房者需要了解一個基本的知識點,如果佔地面積恆定、容積率恆定,那麼總建築面積恆定,高低配的社區因為有多層洋房的佔比,為了做足容積率,必然導致單元數的增加,從而導致建築密度的增加。增加建築密度常見的方法有哪些呢?

(1)縮小樓間距。眾所周知,其他條件相同的情況下,樓間距越大,房間的採光及通風效果越好。

(2)減少景觀和公共綠化區域。由於建築密度大,導致公共空間規劃受限,很多景觀或綠化就會被犧牲,這一定程度上壓縮了業主的活動、娛樂空間。

(3)洋房花園侵佔公共空間。一般來說,洋房都會設計私家花園,小的面積10平方米,大的超過20平方米,而這部分綠地也會犧牲整個社區的綠化率。

另外,從設計美觀角度來看,同樣容積率的社區,純粹高層社區的院落空間會更完整,層次感更分明。活動空間、娛樂空間和休閑空間也更好排布。而「高低配」一定程度上會影響小區景觀的完整性,設計上也面臨更多不確定因素。

綜上,高低配社區的舒適度並非如同購房者想像中的那麼高。購房者要綜合考慮各方面因素,然後再做出購房決定。


(以上回答發布於2017-03-12,當前相關購房政策請以實際為准)

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㈡ 高低配vs純高層 看看哪類社區更適合你

高低配一般是指一個社區內既有高層又有洋房,而純高層就是社區內僅有高層。一般情況下,人們常常會陷入到這樣的誤區:有洋房的高低配社區品質更好。這也導致很多購房者會優先選購高低配社區。但是真實情況果真如購房者所想的那樣嗎?

一、開發商為什麼喜歡高低配?

相比高層住宅,洋房具有更高的溢價能力。相同土地指標,做足容積率,總建面恆定,土地成本未變的前提下,高低配社區更能顯著提高總貨值收益。這也是開發商在滿足控規的前提下,不遺餘力的強推高低配社區的最根本原因。

開發商常見的高低配社區銷售策略:

(1)一期高層,二期洋房,三期高層緊跟。一期先推高層,保證現金流;二期推出洋房,通過洋房的高形象和高溢價能力,提升社區的整體溢價預期;三期藉助洋房的溢價預期,高層提價,保證整體收益率。

(2)高層洋房齊售,交叉出貨,互相掩護。以洋房的高形象,提升社區品質形象,以洋房的高價掩護促進高層銷售,擠壓高層快速跑量。

二、同樣的容積率,如何判斷社區更優質?

購房者需要了解一個基本的知識點,如果佔地面積恆定、容積率恆定,那麼總建築面積恆定,高低配的社區因為有多層洋房的佔比,為了做足容積率,必然導致單元數的增加,從而導致建築密度的增加。增加建築密度常見的方法有哪些呢?

(1)縮小樓間距。眾所周知,其他條件相同的情況下,樓間距越大,房間的採光及通風效果越好。

(2)減少景觀和公共綠化區域。由於建築密度大,導致公共空間規劃受限,很多景觀或綠化就會被犧牲,這一定程度上壓縮了業主的活動、娛樂空間。

(3)洋房花園侵佔公共空間。一般來說,洋房都會設計私家花園,小的面積10平方米,大的超過20平方米,而這部分綠地也會犧牲整個社區的綠化率。

另外,從設計美觀角度來看,同樣容積率的社區,純粹高層社區的院落空間會更完整,層次感更分明。活動空間、娛樂空間和休閑空間也更好排布。而「高低配」一定程度上會影響小區景觀的完整性,設計上也面臨更多不確定因素。

綜上,高低配社區的舒適度並非如同購房者想像中的那麼高。購房者要綜合考慮各方面因素,然後再做出購房決定。

(以上回答發布於2017-07-25,當前相關購房政策請以實際為准)

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㈢ 高低配vs純高層 看看哪類社區更適合你

高低配一般是指一個社區內既有高層又有洋房,而純高層就是社區內僅有高層。一般情況下,人們常常會陷入到這樣的誤區:有洋房的高低配社區品質更好。這也導致很多購房者會優先選購高低配社區。但是真實情況果真如購房者所想的那樣嗎?

一、開發商為什麼喜歡高低配?

相比高層住宅,洋房具有更高的溢價能力。相同土地指標,做足容積率,總建面恆定,土地成本未變的前提下,高低配社區更能顯著提高總貨值收益。這也是開發商在滿足控規的前提下,不遺餘力的強推高低配社區的最根本原因。

開發商常見的高低配社區銷售策略:

(1)一期高層,二期洋房,三期高層緊跟。一期先推高層,保證現金流;二期推出洋房,通過洋房的高形象和高溢價能力,提升社區的整體溢價預期;三期藉助洋房的溢價預期,高層提價,保證整體收益率。

(2)高層洋房齊售,交叉出貨,互相掩護。以洋房的高形象,提升社區品質形象,以洋房的高價掩護促進高層銷售,擠壓高層快速跑量。

二、同樣的容積率,如何判斷社區更優質?

購房者需要了解一個基本的知識點,如果佔地面積恆定、容積率恆定,那麼總建築面積恆定,高低配的社區因為有多層洋房的佔比,為了做足容積率,必然導致單元數的增加,從而導致建築密度的增加。增加建築密度常見的方法有哪些呢?

(1)縮小樓間距。眾所周知,其他條件相同的情況下,樓間距越大,房間的採光及通風效果越好。

(2)減少景觀和公共綠化區域。由於建築密度大,導致公共空間規劃受限,很多景觀或綠化就會被犧牲,這一定程度上壓縮了業主的活動、娛樂空間。

(3)洋房花園侵佔公共空間。一般來說,洋房都會設計私家花園,小的面積10平方米,大的超過20平方米,而這部分綠地也會犧牲整個社區的綠化率。

另外,從設計美觀角度來看,同樣容積率的社區,純粹高層社區的院落空間會更完整,層次感更分明。活動空間、娛樂空間和休閑空間也更好排布。而「高低配」一定程度上會影響小區景觀的完整性,設計上也面臨更多不確定因素。

綜上,高低配社區的舒適度並非如同購房者想像中的那麼高。購房者要綜合考慮各方面因素,然後再做出購房決定。

(以上回答發布於2017-03-09,當前相關購房政策請以實際為准)

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㈣ 為什麼小區內同時有高層和小高層和洋房,全部建造高層不是賺的更多嗎

你好,很高興回答你的問題。

從最近幾年開始,很多小區逐漸從純高層、純洋房、純小高層轉變成包含洋房、小高層、高層的「混合小區」,相信很多人都不理解,為什麼會出現這種情況,全部蓋成高層不是能賺更多嗎?說到這點,就不得不提到居住舒適度了,雖然說全部蓋成高層的確可以提高利潤,但與此同時卻會提高容積率。

那麼什麼才是容積率呢?說白了,其實就是單位土地的密度,也就是說容積率越大,就表示小區密度越大,居住舒適度就越小,而如果容積率越小,也就表示居住越舒適。

總的來說,每一種住宅類型或者是小區布置方式都是跟隨著市場的變化而發生改變,就拿純高層住宅小區來說,在此前很長一段時間,解決住房是很多人最急切的需求,可是隨著收入水平不斷提高,人們越來越注重居住體驗,改善型住宅應運而生,可是很多人有買不起洋房或者是小高層,而這種混合型小區就很適合了。

雖然說開發商造房子的確以利潤為出發點,可是有的時候利潤並不是唯一,就拿打造「標志性小區」為例,有時候有一些招牌遠比利潤更重要。

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㈤ 買房為什麼不建議買「高低配」的小區

現如今,人們對生活質量要求越來越高,開發商在建房時為了滿足大家的需求,高層、平層、loft、公寓、別墅、洋房等各種樣式的房子層出不窮。其中,「高層配別墅」近兩年非常受大家的歡迎與喜愛,也就是我們俗稱的「高低配」,同一個小區里不僅有高層住宅,也有豪華昂貴的別墅,這種房子常常在開盤時就搶售一空,究竟這種小區有何魅力呢?

對於普通購房者來說,「高低配」的小區在感官上似乎比穿高層樓盤的品質要高一些,而開發商也藉此噱頭,抬高了房價,不僅解決了城裡土地資源稀缺的問題,距離市區也近了很多,出行非常方便,最主要價格也比獨棟別墅便宜很多,不僅滿足了多數人的住房需求,從而也提升了樓房的銷量,但這種「高低配」的小區真的值得大家購買嗎?來聽聽內行人是怎麼說的。

對於想買別墅的購房者來說,通常別墅都是在偏遠的郊區,價格高不說,出行還十分不方便,雖說周圍也有基礎的生活配套,但相比市中心還是有一定的差距的,出門去個市中心最少也要幾十分鍾。而這種別墅加高層的小區就剛好解決了這個問題,滿足想要住別墅人的日常需求,在市中心也能住進別墅,享受市區完善的生活配套,出行也十分方便,交通便利。

但是相應的,小區裡面有高層,別墅的高度自然也就不佔任何優勢,採光以及光照時間也會受到影響,有時白天室內也比較陰暗。其次,由於別墅低,住宅高,如果樓間距比較小,隱私性會比較差,自己家裡被高層住戶一覽無余,心理上也很不舒服。另外,由於小區整體的人口居住密度比較大,並不會有一個太安靜的生活環境。

而對於買高層的購房者說,高低配通常小區品質會更好一些,綠化、環境都比較好,還可以共享別墅區的資源,雖說價格比普通的高層住宅偏高一些,但生活環境與舒適度卻有了不少的提升。

不過,住在這種小區里,卻很容易造成心理落差感。雖說與別墅在同一個小區,但物業更偏向於別墅方面,整體的綠化、游樂場、草坪等也基本都是在別墅區,甚至有的將高層和別墅間隔開來,買房時置業顧問說的資源共享根本沒有實現,高層完全成了別墅的陪襯品。

因此,有不少內行人說,其實高層別墅混搭,在實用性和舒適性上來說,並不是很高,建議大家在購房時還是要考慮清楚其中的利和弊,不要盲目跟風,適合自己的才是最好的。

㈥ 揭秘樓市容積率:房企鍾愛高低配

在博鰲亞洲論壇2019年年會上,瑞安集團主席羅康瑞表示,國內的一線城市土地容積率很低,浪費了很多寶貴資源,建議有關部門提高一線城市的土地容積率,尤其是中 心城市。

何為容積率?當前容積率低嗎?提高一線城市土地容積率有多大可能性?其背後又暗藏多少樓市密事?

容積率並非越高越好

通俗地講,容積率是項目規劃建設用地范圍內的總建築面積與用地面積之比,即「容積率=總建築面積/用地面積」。

例如,一個房地產開發項目的規劃用地面積為1萬平方米,規劃建築面積為2萬平方米,則其容積率為2。

工業用地也涉及到容積率問題,但國內的民眾可能更為關注房地產項目尤其是住宅類項目,畢竟這與日常生活環境關系更大。

一般而言,不同性質的建築項目容積率會有所不同,商業地產項目如寫字樓和商場等容積率較高,住宅類項目的容積率一般較低。

按照相關規定,一宗用地在出讓之前就會確定總建築面積以及容積率等指標,且成交後不能自行更改。如項目建設方打算調整容積率,則需上報規劃部門審批,且可能需要補繳土地出讓金。

一般情況下,若用地面積不變,調高單個房地產項目的容積率,意味著其總建築面積會增加,這對房地產開發企業有兩個好處,一是土地單價會降低,即企業為每平方米商品房支付的地價成本降低;二是企業可銷售的面積也會增加,進而增加銷售收入。

不過,對於房地產項目來說,並非容積率越高越好,容積率的提高也意味著建築密度的增加,會影響居住環境的舒適度,進而影響這個項目的總體品質。

但容積率也不能過低,否則就意味著對土地的利用率相對低效,對於一些經濟發達地區而言,建設用地資源原本就相對緊張,如果大量建設一些低容積率的項目,則會更加劇這個緊張局面。

那到底多大的容積率較為合適?對於房地產項目尤其是住宅類項目來說,每宗地塊的容積率是在出讓之初就確定的,從近年的實例來看,一般是在2到3之間。容積率過低或者過高的項目存在,但不是主流。

房企為何偏愛「高低配」

出於集約用地的考慮,自2010年開始,原國土資源部就下發文件,要求限制低密度大戶型住宅項目的開發建設,住宅用地的容積率指標必須大於1.0。

什麼樣的住宅容積率會低於1.0?一般是指別墅類,包括獨棟別墅、雙拼別墅等。也就是說,早在2010年開始,別墅類住宅的建設已經開始受到政策限制。

但當前在一些熱點城市,民眾依然時常可以看到諸多打著「別墅」字樣的房產銷售廣告,這些真是容積率很低的別墅類住宅項目嗎?

其實不然。在這些所謂別墅類項目中,不少屬於「冒牌」產品,即整個項目的容積率在1.0以上甚至超過2,肯定無法建造成純別墅項目,只能採用混搭的手法,一部分做獨棟或雙拼別墅,一部分做成高層住宅,利用後者的高容積率來平衡前者的低容積率,進而滿足整體容積率的要求。

從總體效果上看,這種項目多是四周幾棟二三十層的高層住宅,而位於中心地帶的則是一些低密度,低高度的類別墅住宅,俗稱「高低配」。

開發商為何要這么做?在不考慮違規私自更改容積率的情況下,總的建築面積是確定的,為何要設計成高低配的產品組合,而不是基本統一的多層或者高層住宅?

主要目的還是為了利潤最大化。一般而言,在同一個項目內,別墅類的產品溢價會更高,而多層或者高層之間的差距不大。

舉個簡單的例子,一個20萬平方米的「高低配」社區,高層假設18萬平方米,別墅產品為2萬平方米,高層成交均價2萬元/平方米,別墅的成交均價為4萬元/平方米,這個項目的總貨值為44億元;假如這個20萬平方米為純高層住區,那麼它的總貨值為40億元。

此外,藉助這種容積率上的高低配,房地產開發企業在宣傳上會重點凸顯低容積率的部分,抬高該項目的定位和定價,拓展客戶群體。

這種做法違規嗎?從現行法律法規來說,似乎並沒有違規之處,但問題在於這種做法會造成同一個項目內出現兩種差別很大的居住環境,而且,有的開發企業會在兩個區域之間修建圍牆,並設置不同的綠化率,造成同一個項目里存在兩個品質高低不同的社區。

近年來,由於不少項目需要配建一定面積的保障房,因保障房的價格由政府規定,企業也不用負責銷售,一些開發企業就越發喜歡高低配組合,將保障房建成超高層、高容積率、低綠化率,極力地去節省建造成本,相對應的是,將該項目內商品房部分區域盡力打造成多層、低容積率、高綠化率,以謀求更高的定價。

此舉雖不違規,但合理嗎?不同群體之間的看法不盡相同,但在現實中,因為同一個項目中不同區域之間建造品質差別很大,已經出現不少業主之間的糾紛或者維權事件,相關部門對這個問題也應該予以重視。

私自調整謀取更高利潤

近年來,每逢樓市銷售低迷之際,一些高價地塊就成了開發商的燙手山芋,為了降低土地成本,調整容積率就成為了一個決策選項。

調高容積率可能帶來更多的銷售面積,調低容積率則可提升項目定位,企業調整容積率的動機可以理解,但需要注意的是,一些房地產企業違規調整容積率的案例。

企業有動機,規劃建設部門有審批許可權,正因如此,在意圖獲取更多利潤的開發商和掌握著規劃審批權的建設規劃部門之間,也就有了權錢交易的空間。官商勾結、在城鄉規劃的行政審批中對容積率的調整搞「暗箱操作」,曾導致建設系統大批幹部落馬。

住建部一位原高層曾指出,近年來,隨著房地產業的迅猛發展,行業內已經出現了多起官商勾結、私自變更規劃、調整容積率,損害業主利益謀取私利的案件,引起了國家相關主管部門的高度關注。

「一些開發商拿到土地後,便採取不正當手段,勾結城鄉規劃部門的某些領導幹部,擅自修改規劃方案,改變土地使用性質,或者提高容積率,以謀取非法利潤。」該官員稱。

十年前的2009年2月27日,重慶規劃系統窩案的核心人物、原重慶市規劃局局長蔣勇因受賄1796萬余元被判死緩。而通過調整規劃、調增容積率等手段為房地產開發商謀取利益,是法院認定的其主要犯罪行為。

㈦ 高低配vs純高層 看看哪類社區更加適合你

高低配一般是指一個社區內既有高層又有洋房,而純高層就是社區內僅有高層。一般情況下,人們常常會陷入到這樣的誤區:有洋房的高低配社區品質更好。這也導致很多購房者會優先選購高低配社區。但是真實情況果真如購房者所想的那樣嗎?

一、開發商為什麼喜歡高低配?

相比高層住宅,洋房具有更高的溢價能力。相同土地指標,做足容積率,總建面恆定,土地成本未變的前提下,高低配社區更能顯著提高總貨值收益。這也是開發商在滿足控規的前提下,不遺餘力的強推高低配社區的最根本原因。

開發商常見的高低配社區銷售策略:

(1)一期高層,二期洋房,三期高層緊跟。一期先推高層,保證現金流;二期推出洋房,通過洋房的高形象和高溢價能力,提升社區的整體溢價預期;三期藉助洋房的溢價預期,高層提價,保證整體收益率。

(2)高層洋房齊售,交叉出貨,互相掩護。以洋房的高形象,提升社區品質形象,以洋房的高價掩護促進高層銷售,擠壓高層快速跑量。

二、同樣的容積率,如何判斷社區更優質?

購房者需要了解一個基本的知識點,如果佔地面積恆定、容積率恆定,那麼總建築面積恆定,高低配的社區因為有多層洋房的佔比,為了做足容積率,必然導致單元數的增加,從而導致建築密度的增加。增加建築密度常見的方法有哪些呢?

(1)縮小樓間距。眾所周知,其他條件相同的情況下,樓間距越大,房間的採光及通風效果越好。

(2)減少景觀和公共綠化區域。由於建築密度大,導致公共空間規劃受限,很多景觀或綠化就會被犧牲,這一定程度上壓縮了業主的活動、娛樂空間。

(3)洋房花園侵佔公共空間。一般來說,洋房都會設計私家花園,小的面積10平方米,大的超過20平方米,而這部分綠地也會犧牲整個社區的綠化率。

另外,從設計美觀角度來看,同樣容積率的社區,純粹高層社區的院落空間會更完整,層次感更分明。活動空間、娛樂空間和休閑空間也更好排布。而「高低配」一定程度上會影響小區景觀的完整性,設計上也面臨更多不確定因素。

綜上,高低配社區的舒適度並非如同購房者想像中的那麼高。購房者要綜合考慮各方面因素,然後再做出購房決定。


(以上回答發布於2017-03-09,當前相關購房政策請以實際為准)

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㈧ 買房為什麼不建議買「高低配」的小區

現如今,人們對生活質量要求越來越高,開發商在建房時為了滿足大家的需求,高層、平層、loft、公寓、別墅、洋房等各種樣式的房子層出不窮。其中,「高層配別墅」近兩年非常受大家的歡迎與喜愛,也就是我們俗稱的「高低配」,同一個小區里不僅有高層住宅,也有豪華昂貴的別墅,這種房子常常在開盤時就搶售一空,究竟這種小區有何魅力呢?

對於普通購房者來說,「高低配」的小區在感官上似乎比穿高層樓盤的品質要高一些,而開發商也藉此噱頭,抬高了房價,不僅解決了城裡土地資源稀缺的問題,距離市區也近了很多,出行非常方便,最主要價格也比獨棟別墅便宜很多,不僅滿足了多數人的住房需求,從而也提升了樓房的銷量,但這種「高低配」的小區真的值得大家購買嗎?來聽聽內行人是怎麼說的。

對於想買別墅的購房者來說,通常別墅都是在偏遠的郊區,價格高不說,出行還十分不方便,雖說周圍也有基礎的生活配套,但相比市中心還是有一定的差距的,出門去個市中心最少也要幾十分鍾。而這種別墅加高層的小區就剛好解決了這個問題,滿足想要住別墅人的日常需求,在市中心也能住進別墅,享受市區完善的生活配套,出行也十分方便,交通便利。

但是相應的,小區裡面有高層,別墅的高度自然也就不佔任何優勢,採光以及光照時間也會受到影響,有時白天室內也比較陰暗。其次,由於別墅低,住宅高,如果樓間距比較小,隱私性會比較差,自己家裡被高層住戶一覽無余,心理上也很不舒服。另外,由於小區整體的人口居住密度比較大,並不會有一個太安靜的生活環境。

而對於買高層的購房者說,高低配通常小區品質會更好一些,綠化、環境都比較好,還可以共享別墅區的資源,雖說價格比普通的高層住宅偏高一些,但生活環境與舒適度卻有了不少的提升。

不過,住在這種小區里,卻很容易造成心理落差感。雖說與別墅在同一個小區,但物業更偏向於別墅方面,整體的綠化、游樂場、草坪等也基本都是在別墅區,甚至有的將高層和別墅間隔開來,買房時置業顧問說的資源共享根本沒有實現,高層完全成了別墅的陪襯品。

因此,有不少內行人說,其實高層別墅混搭,在實用性和舒適性上來說,並不是很高,建議大家在購房時還是要考慮清楚其中的利和弊,不要盲目跟風,適合自己的才是最好的。

㈨ 小區共有六棟樓,為什麼五棟都是高層,只有一棟是小高層

規劃設計和容積率要求。 如果全是高層,部分樓棟的採光會有影響,而且與容積率不符。

㈩ 同一個小區為什麼有高層有底層

面對的消費群體不同啊,就像同一個小區分很多戶型,都是因為消費群體的原因

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