公摊系数与公摊率为什么不一样

‘壹’ 商品房公摊率的计算方法是什么

【商品房公摊率的计算方法】

住宅楼公摊率计算方法为：需要分摊的共有建筑面积总和除以参加分摊的各单元的建筑面积总和。然后用各单元参加分摊的建筑面积乘以分摊率就可以得出各套房屋的分摊面积。其中需要分摊的面积要由产权部门测绘队实地测量。

分摊的公用建筑面积＝公摊系数×套内建筑面积。反过来，公摊系数＝公摊面积÷套内面积，而套内面积＝建筑面积－公摊面积。

需要注意的是，公摊系数不是以单户来计算，而是由整栋楼的公用建筑面积除以整栋楼的所有套内面积之和得出的。整栋楼的公用建筑面积，是由整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，再扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积后得出。各套（单元）的套内建筑面积乘公用建筑面积分摊系数，即为购房者应合理分摊的公用建筑面积。

现实情况中，公摊率是有些开发商为了让购房者感觉公摊较小，有意创造的一个概念，以此偷换公摊系数。他们有意将除数套内面积偷换成数字大的建筑面积，从而使得出的数据变小，使购房者误以为公摊系数较小。据了解，房地产行业从来没有公摊率这个概念。如果想了解一个楼盘的公摊系数，购房者看一下测绘部门给各楼盘出具的测绘报告就可以一目了然。

【商品房公摊率怎么算？】

由于分摊面积是一定的，套内建筑面积肯定要小于建筑面积，因此对同一房屋而言，商品房公摊率肯定大于公摊系数。所以，大家在买房是要当心售楼人员用公摊率的数据盗换公摊系数的概念。

【商品房公摊率与公摊系数的区别】

商品房公摊率与公摊系数是两个不同的概念，区别在于：

公摊率=公用建筑面积（即分摊面积）/建筑面积

公摊系数=公用建筑面积（即分摊面积）/套内建筑面积

由于分摊面积是一定的，套内建筑面积肯定要小于建筑面积，因此对同一房屋而言，公摊率肯定大于公摊系数。所以，大家在买房是要当心售楼人员用公摊率的数据盗换公摊系数的概念。

商品房公摊比例与楼栋的用途有关，具体如下：

1、多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。

2、多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。

共有建筑面积分摊计算的内容如有变化，应以建设部现行的有关文件规定为准。

一般来讲分摊面积是整栋楼的公用面积，当然房屋楼体的墙壁也在里面，带电梯的房子公摊相对大点。

各户分摊公用建筑面积的计算方法：其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊：

第1步：计算分摊系数 分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和=（总建筑面积之和一各套内建筑面积之和）/各户套内建筑面积之和。

第2步：各套房的公用分摊面积=分摊系数×各套内建筑面积。

（以上回答发布于2013-01-25，当前相关购房政策请以实际为准）

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‘贰’ 请问房屋公摊系数到底怎么算，官方为什么不给个准确说法，公摊系数=公摊面积/建筑总面积不对吗求详解

首先：不同的楼盘，甚至不同的楼栋，公摊系数都是不一样的。
1、按最新的国标公摊面积必须也只能是为本栋楼服务的公共部位，像为小区整体服务的交换站、门卫室等等都不能算入公摊。
2、在我国各地的销售面积是有区别的，好比南方稍稍先进一些，有按使用面积卖的、按套卖的、甚至按室（卧室的数量）来卖的，当然像北方或三线城市的主流还是按建筑面积来销售的，所有有很多不同之处。
3、使用面积和套内面积还有不同之处，屋内强不算公摊，算套内面积，而不能算使用面积。

因此，公摊系数多数都是在盖完房之后在测绘出来的，因为开发商是预售面积，所以在以建筑面积为销售面积的地区，最早给出的写到合同中的系数都是扯淡，一般都与后期的实际不符。
因为其中套内面积基本变化不大，都是反复测绘的，但公摊面积都是后合出来的，很多小地方的开发商就非常取巧，早起把建筑面积缩小一些，套内面积基本不变，这样得出的公摊面积就是扯淡，到后期实测的时候再加到建筑面积里，让客户补出来，而补出来的其实套内面积就内有什么变化，补的都是公摊。

其次：我国的2000年出的国标和2005年的国标都是选择性规范，也就是并不强制执行那条规范，让地方房管部门进行选择执行。而两部规范中对公摊的描述就多有不同，后者强调本栋服务，并且其他的公用面积要写成本小区业主共有，并且不加入公摊。但前者的描述中，像小区整体的这交换站、地下室的排风室就要计入公摊了，并且小区其他公用部位（如地下停车场）没有要求写成谁的所有，而且也没有明确要求此部分是否可以在加入公摊中，出现过证件上是开发商所有，但却在面积中计入了业主的公摊，非常不合理。

最后：主要还是我国的房管部门对公摊系数并不重视，因此你用整栋楼的公摊面积/整栋楼的建筑面积得出的系数叫做公摊系数，也是用这个系数来计算每户的公摊面积的。但也可以用公摊面积/套内面积（建筑面积减去公摊）得出的系数，但此系数一般都是按套内面积出售的地方进行的计算，是当地政策导致的。像按套出售的商品房合同，有很多地方连面积都不用写到上面，这样都不去上报公摊了。
但有一点就是，如果销售面积是建筑面积，一般是没有工程师或房管局没事找事要什么“公摊面积/套内面积”的系数的，因为没有那个必要。反之销售面积是套内面积亦然。

所以两者没有什么冲突，而国家的规范中也没有详细的对此系数的要求，只是在约束公摊面积的包含性。

‘叁’ 商品房公摊率与商品房公摊系数的区别是什么

商品房公摊率是什么样的概念？商品房的公摊率和商品房的公摊系数又怎么样的区别？公摊面积过大，势必降低房屋的性价比;过小，则影响居住的舒适度。那么公摊面积如何摊才算合理？这里小编为大家一一解答。

如何计算商品房公摊率与商品房公摊系数

公摊系数＝公用建筑面积（即分摊面积）/套内建筑面积

公摊率＝公用建筑面积（即分摊面积）/建筑面积

由于分摊面积是一定的，套内面积肯定小于建筑面积，所以，对同一主体而言，公摊系数是肯定大于公摊率的

商品房公摊面积如何摊？

目前有一个可以用来考量的概念，即住宅楼公摊系数。住宅楼公摊系数计算方法为:需要公摊的共有建筑面积总和除以参加公摊的各单元的建筑面积总和，然后用各单元参加公摊的建筑面积乘以分摊系数，就可以得出各套房屋的公摊面积。其中，需要公摊的面积要由产权部门测绘队实地测量。 一般来说，高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。高层公摊系数一般在0．18～0．26之间，而多层的公摊系数则在0．11～0．16之间。不过，每个楼盘，甚至一个楼盘各幢房子的情况都不一样，因此房屋的公摊面积要实地测量，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围当购房逐渐成为大部分人的人生必经之事后，购房者对房地产市场上的种种行为的不满和投诉也是越来越多。购房者之所以意见特别大的原因之一就是在买房过程中，有许多事情是他们弄不清楚，把握不了的。房屋的公摊面积就是其中最不透明的一项，很多购房者根本搞不清什么是公摊面积？哪些面积要公摊？为什么 要有公摊面积？按照许多人的看法是，公摊面积不是自己户内的面积，却要自己付钱，而且长年累月地多交管理费，更令购房者觉得"冤"的是交了钱也弄不清楚哪些公共设施是业主的，哪些公建是开发商的？这些问题无法清楚界定，纠纷也因此产生

（以上回答发布于2016-09-23，当前相关购房政策请以实际为准）

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‘肆’ 成都商品房公摊系数怎么算计算方法详解

想要知道成都商品房公摊系数是如何计算的？首先我们需要了解公摊率与公摊系数是两个不同的概念。

公摊率是公用建筑面积除以建筑面积的商；而公摊系数则是公用建筑面积除以套内建筑面积得出的商

由于分摊面积是一定的，套内建筑面积肯定要小于建筑面积，因此对同一房屋而言，公摊率肯定大于公摊系数。所以，大家在买房是要当心售楼人员用公摊率的数据盗换公摊系数的概念。

在成都商品房公摊比例与楼栋的用途有关，具体如下：

多层商品住宅楼：先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。

多功能综合楼：须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。

共有建筑面积分摊计算的内容如有变化，应以建设部现行的有关文件规定为准。

（以上回答发布于2013-01-25，当前相关购房政策请以实际为准）

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