为什么商住楼不好开发商还要盖呢
① 负债累累的开发商，为什么还要不断拿地建房
地产开发商的盈利模式本质上来说就是 “借鸡生蛋” 。
开发房地产需要的大量的现金流，所以从银行贷款的那一刻起，企业就成为了“高负债”的企业。
负债经营，自从有了资本主义就是现代企业的日常。
在可以预期盈利的市场下，负债是一件好事，可以放大盈利规模，也称信用扩张。只要卖出产品或服务的利润率高于借款的利息，就能源源不断的挣钱。
地产公司的产品是开发的楼盘，土地是它的原材料，玩的是金融杠杆的 游戏 。
要生存下去，必须不断的买地、盖楼、卖楼。
先来看看开发商是如何玩这个 游戏 的。
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房地产项目的开发，要经历4个阶段：
（1）拿地: 取得生产的原材料-土地，开发商需要交给政府的土地出让金。
开发商买地，到取得土地证，一般周期是一个月。
从拿地到开盘卖房，正常项目乐观估计，周期一般是六个月,理论上是需要开发商的 自有资金 来投入的。这是项目第一阶段。
也就是说，六个月以后，就可以贷银行的钱，进行项目运转支出。
怎么解决这六个月周期的资金呢？
手里很多项目的规模性开发商，是这样解决的：
用已取得施工证的旧项目B向银行贷款，然后把新项目A刚取得的土地证抵押给B项目公司。银行向项目B放款，项目B把这个款倒给新项目A。
这样，新项目A在取的土地证的时候，就可以获得银行的贷款。
也就是，支付土地出让金所需要占用的自有资金，只需占用一个月，就会获得银行贷款。
项目多了就可以来回调动周转，也就是9个锅盖，10个锅的问题。
当然，项目资金流回正，开始盈利之后，就需要新的项目进来，就是更多的锅，和更多锅盖的问题。
还有一些比较小的苦逼开发商，没有多个兄弟项目，没有关联方，怎么办呢?
这时，就该轮到叫“ 信托” 的金融机构。
开发商拿到土地证之后，抵押给信托公司，就可以按土地价值的60%左右评估，获取信托公司提供的流动资金了。
信托公司为了规避风险，就一般会占有项目公司51%股份来控制这家公司。这就是常见的 “明股实债” 。
信托明为项目公司的股东，实际上是债权。信托的资金成本，一般是10-12%。
等到取得施工证，办理银行的开发贷的时候，再把信托的资金替换掉，由银行低成本资金替换信托高成本资金。
常规情况下，信托公司与开发商项目合作的周期，不超过一年。
由此看来，开发商只需要备好土地出让金，就可以玩空手道了。
其实，开发商还有更刺激的操作方法：在土地出让金筹措上，就动用极大的杠杆。
这时，叫“私募基金”的金融机构出场了，这类机构国家监管相对宽松。
比较激进的开发商在拿地时，就可以通过私募基金配资，开发商自有资金准备30%-40%，配资60%-70%。资金就可以备齐了。
开发商此时还没有拿到土地使用权，为了规避风险也是 “明股实债”，开发商把部分股权让渡给 私募基金。资金成本一般在16-18%。
为了避免杠杆过大，一般用了私募基金就不能再使用信托了。
所以，开发商要用私募的钱，来撑到取得施工证，撑到开发贷。
可以算一算，仅仅是撬动土地的资金杠杆是多少倍？
（2）取得四证（土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工证），可以开工盖房了。
等拿到施工证，临时拆借一笔过桥资金，还掉私募基金的钱，抵押在建工程，取得银行放“开发贷”。
正常情况下，根据银监会的规定，银行对房地产企业发放 “开发贷”的 放款条件：房地产企业需要具备 施工证， 资金成本在8%左右。
项目进入第二个阶段，
开发商在银行、信托、私募的融资成本，与开发公司的项目资质、负债、抵押物，都有关系。并不一定越大的地产企业，资金成本越低。
例举的只是市场融资成本的大致情况，帮助理解 游戏 的逻辑而已。
（3）取得预售资格，卖房。
开发商渡过了从拿地到取得施工证的这6个月之后，就容易多了。
项目开建，由施工方垫资。
高层一般出地面5层即可拿预售资格，不同城市有差别。
到这个阶段，就开始卖房收钱，资金开始回笼了。
首先收的到的是，没有任何成本，无须支付利息，只要“五证齐全”就可以直接向公众吸纳“预付款”了。
房地产开发项目的30%的资金来源于“预付款” ，属于制度红利。
假设，楼盘销售额是土地价格的2倍，以3：7土地配资来算（不算融资利息），项目就撬动了近7倍杠杆的资金。
（4）竣工验收，商品房交付。
市场景气，销售回款顺利，就可以偿还负债，剩余的就是利润了。
至此，政府—银行（金融机构）—开发商，形成了一个完美的闭环。
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开发商有两个赚钱秘诀：
（1）高周转
用较少自有资金撬动各类非银金融机构的资金和银行贷款，快速周转，提高资金使用效率，降低资金成本。
一笔资金的年利息是15%，周转快，一年用两次，每次利息就变成7.5%。比较好理解。
宇宙第一房企的高周转，已经到达了化境。
拿地当天，要求设计院就要出图。
2018年，碧桂园已将“高周转”标准由“456”（拿地之后4个月开盘，5个月资金回正，6个月资金再周转）提高到了“不可能完成”的“345”。
产品大规模的简单复制，同样的户型、景观，甚至同样的案名，只是换了个不同的地点。
开发商一天利息都是你三年工资，有谁会和你谈细细打磨产品，谈差异化？
（2）规模
需要足够的规模，高周转才有腾挪的空间，才能挣钱。
小规模开发商，赚单盘红利，需要地价足够低，才有利润空间，全身而退。
大规模开发商敢于高价拿地、承担高融资成本，如果仅仅计算一、两个项目，单盘利润很低，甚至不挣钱。
但是，大规模开发商通过大规模资本助力，依靠高速滚动资本，提高资金利用效率，有效降低单盘成本，靠项目数量赚得多盘复利，使总利润规模非常可观。
如果一个项目赚2亿，100个项目就有200亿利润。
也许还可以这么算，开发150个项目，50个项目亏损，100个项目赚钱，整体盈利水平还不错。但是，如果不把150个项目全部开发完，甚至根本不知道赚钱的是哪100个项目。
高周转、大规模的模式，最关键是要有150个项目啊，那还说啥，玩命拿地呀！
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逆水行舟，不进则退。开发商只有不停的拿地，扩大规模，才能有资格上牌桌玩这个金融 游戏 ， 游戏 不停就有得赚。
大家都在高价拿地，你不拿以为能躲过了雷？失去的是上牌桌的资格。
前些年拿地被套的“地王”如今都解套了，谁还敢冒踏空的风险？
拿了有可能亏，不拿肯定没的赚，也没有抵押物，更少了布局。
所以，土地就是“撬起整个地球的那个支点”，是开发商的命根子
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如果站在国家的角度来看，房地产是国民经济的支柱性行业。
房地产在中国居民财富配置中已经超过了 50%，这使得房地产发挥了强大的金融加速器作用。
在“居民——地产商——地方政府——金融机构链条”的高速运转下，房地产已成为中国信用扩张的主要载体。
房地产已经成为中国 经济内生动能 最集中的载体。
房地产业如果要活起来，就必须不断的去拿地！
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② 商住楼的前景
商住楼交付使用后，一些问题逐渐暴露出来，如小区安全问题、物业管理费问题、小区扰民问题等，这些问题将如何解决？商住楼是否还要建下去？一些开发商提出了纯住宅理念，引起业界、专家和有关人士对“商住楼”出路问题的关注。
商住不分走向何方
一些业内人士认为，商住这个问题没有很明确的概念，工作当中很难操作，在住宅区规划时，由于这个问题很难界定，所以部分开发商就在房地产开发过程中，千方百计想办法，利用政策的夹缝来找到自己所需要的方面。对于住宅区而言，应该有配套，比如小学、幼儿园、会所等，但商住就没这些问题了，可以不配，也可能少配一点，而且既可以住，也可以办公。
市场上商住不明的问题引发的矛盾越来越多，所以有明确的界定是大势所趋。另外，购房者的居住水平要求都在提高，办公商务的水平也在提高，在住宅里面租几套房子办公，以前对于一些小型创业公司或许存在市场空间，但毕竟是少数和阶段性的。
商住应该有规范
对于商住的概念，一些专家认为，现在一切都是市场导向，既然你房子好卖就表明有需求，也就需要这样的东西，那么有了需要那就是允许存在。持不同意见者则认为，虽然商住楼以前甚至到现在市场都非常火，但住宅本身的属性跟办公的属性不是一类的，建设标准也是不一样的，比如防盗、防火、智能化等问题，因此给商住楼重新编制规范是市场的要求，也是对购楼者负责任之举。但是定规范是一整套的程序，有一定的难度，而且也有一个阶段。
物业管理尴尬面对商住楼
商住楼的物业管理现实中也存在一些问题。法律上没有明文的禁止说不能在楼里办公司，但是有这种话，过去有一些房屋的管理规定是不能擅自改变房屋的性质。从行业管理的角度去看，应该是禁止型的，怎么禁或通过什么方式禁还存在争议，因为政府的每一项政策出台，不是拍脑袋出来的。但商住楼里扰民的问题需要靠；二是房子结构安全问题，如把承重墙拆了，弄了两个弧形的还挺漂亮，但是不安全；第三是有关成本的分担问题，一个公司十几个人，一家子顶多四口人，可能物业管理费交的是一样的，不合理吗？其实，我觉得这些都是一些表象，为什么有些业主反对商住，实际上就是互相影响了，怎么能解决互相影响呢？一是要加强小区的物业管理，比如对进出小区的人员严格控制，私人住宅严禁外人随便出入，如果物业公司管理到这个层次，就是开了公司，也很不方便；另外，对于结构安全问题，拆改程度的问题这是物业公司日常分内的事情。他管不好，出现这种问题，业主完全可以找物业公司承担责任。另一个解决渠道是业主公约，业主与业主之间的行为准则是用一种公共契约的模式来管理，谁违反公约，大家就有权起诉他。
③ 房产资源已经如此丰富，为什么开发商还在不停修楼盖房
中国人自古以来就对家产、房产情有独钟，特别是今天商业模式下，商业地产逐渐也多起来，开发商为了商业运营模式，要进行开发不同需求的房产，来满足不同用户的需求，同时自古以来，中国的老传统，也是影响中国购买房子的因素，现在80、90后年轻人，想要娶媳妇的首要条件就是买房子，不买房，丈母娘也不同意把自家的宝贝女儿嫁给你，在中国流传着这样一句话，中国的房价都是被丈母娘给整起来的。在大多数人的意识中，没有自己的房子就是等于没有家的感觉，到处漂泊不定，所以买房子是年轻人特别是即将结婚的年轻人的刚需，说到买房，也有人质疑，现在房子不是很多了吗，为何现在闲置的空房那么多，开发商还要不停的盖呢？不怕这么多房子都卖不出吗？
④ 房子为什么必须要开发商来盖
房价那么高，实在是高，实在是比高家庄高多了。那么造成房价高的推手又是谁呢？当然是地方政府和开发商，一个卖地，一个卖楼。难道房子都必须由开发商来建才名正言顺吗？钱必须要让开发商来挣才算合理吗？过去都是单位建房子分给职工，后来是职工集资建房子，再后来就有人出来说房子应该商品化，所以就出了开发商，出了肥的流油的房地产大亨。有的比猪还肥，比猪还哼。单位和个人想盖房不合法，不知道这个法是谁定的。假如政府出面创建个房地产开发公司不行吗？老百姓想买房的就把钱交到这个公司，即安全又放心，不会被骗，政府出面组织建筑施工队，这样可以解决好多人就业，农民工的工资也不会被拖欠，盖了房子再按成本价卖给老百姓，这样安居，才能乐业，这样社会才能和谐，而不是喝血，开发商在喝老百姓的血。政府组织起一个房地产公司真的很难吗？其实一点都不难。开发商盖房子怎么盖？也不过是层层转包，找几个施工队罢了。楼价的成本是多少？从来没有人搞明白过，每平米好几万，请问几袋水泥几根钢筋才几个钱?房子盖好了，老百姓买不起，被富人们倒来倒去，抬高房价从中渔利。现在是春运，要是有人公开倒卖火车票那就是犯罪了，公安局要打击，严重了还要坐牢的，倒卖火车票能挣多少钱？可倒卖房子就是合理合法的，请问倒卖一个房子能挣多少钱？倒卖房子为什么就合法呢？真是搞不明白！房子为什么都由开发商来盖？谁能来回答。
⑤ 开发商为什么要盖商住两用40年的房子呢
咨询记录 · 回答于2021-09-14
⑥ 空置房严重过剩，为什么开发商仍在积极盖楼，不怕房子卖不掉吗
有业内人士分析指出，如果把所有不同种类的空置房加起来，那么我国空置房数量超过1亿套。虽然目前没有具体的空置房数据，但我国空置房数量十分庞大，已经是客观存在的事实。
令人感到奇怪的现象是，即便是如今市场上有大量的空置房，开发商们却仍在不断建设，难道他们不怕房子卖不掉吗？我认为有下面3个原因，让开发商不怕房子卖不掉。
毕竟，商品房建设涉及到了包括建材、设计、施工、绿化、装修等几十个行业，带动了大量的农民工就业，对经济发展有着重要的贡献。
⑦ 有的地方其实房子已经卖不动了，为什么房地产商还在盖房
随着房价一直上涨，很多地方陆陆续续盖了许多房子。房子是给人家的感觉的，但是在许多地方房子卖不出去的情况，房产地商依旧在不停的盖房子。这是为什么呢？
而且房子对每个人来说都是很重要的。所以房子建出来了，也是可以卖出去的，只是时机不对而已。就现在房子卖不出去，仍在建房的情况，或许不需要过分担心。
⑧ 商品房已“遍地都是”开发商为什么仍在大力盖房
商品房已经遍地都是，但是开发商仍在大力的盖房子，这主要是因为开发商如果不盖房子，根本就没有其他事情可做。而且对于各个地区的开发商为了大力的促进每一个城市当中的经济发展，就不得不选择拼命的盖房子。而且在每一个地区盖的房子，距离相差不是特别远的情况下，在房价上就会有一定的差价。让很多人在买房子的时候就可以有更多的选择性，可以针对性的对比地段、房价以及户型。
在每一个地区盖房子的时候，政府也会针对于小区的容积率进行考虑，并不是开发商想盖多少房子就能盖多少房子。在一个小区当中也是为了能够保证绿化率和容积率，盖房子时都需要提前的做好规划。开发商也会把总体的面积交给设计院的工作人员进行建筑设计，可以更大化的利用房子的使用面积。
⑨ 到处都是空置房，开发商却还在盖房子，不怕卖不出去吗
开发商需要通过不断投资不断盖房子来维持规模，保证自己能在激烈市场竞争中生存。随着银行不断收紧房地产融资渠道楼市即将面临一轮大洗牌，一些中小型开发商会因为资金链问题而面临破产局面，实际上现在已经有一些开发商宣布破产，截止到7月全国就已经出现了两百多家开发商企业宣布破产。想要在激烈市场竞争中生存下来，就必须要让资金流通起来，如果开发商停止盖房、停止拿地，那么等到开发商把手里的土地和房子买完之后开发商就会面临无房可卖的局面，到时候破产就会是开发商唯一结局。
最后一个原因就是，其实普通人需要房子作为投资保值商品。通货膨胀带来的货币贬值现象谁也无法避免，在这样的环境下普通人想要保证自己财富不贬值就需要一个好的理财方式，就目前来看还有什么理财方式比投资房产更稳健更安全呢？虽然大家嘴上都在说房子是用来住的不是用来炒的，但在没有出现比房子更好的投资产品之前，房产依旧是大多数人财产保值的首选，这也给了开发商增加房地产投资，拿地盖房的底气。
⑩ 为什么现在房子不好卖，但开发商却还是不断建房
在日常的生活中，人们总是要不断增加自己的财富。而随着人们经济水平的提升，就会想着让自己拥有越来越多的钱，而这个时候就需要我们学会投资。而投资的方式也有很多种，有些人选择买各种各样的股票。或者是一些其他的途径。来使自己的财富进行增长，也有一些人选择购买房地产。炒房子来获得足够的利润。这也是很多人都非常喜欢的一个途径，因为中国的房价一直在上涨，却从未出现下跌。