炫特三期为什么比一二期便宜

⑴ 炫，谁比谁晕--炫特区发展定位与品牌分析 详细�0�3

炫，谁比谁晕？--炫特区发展定位与品牌分析 楼杰 2003 年10 月，炫特区一期售磬、二期销售接近尾声。自2003 年1 月正式亮相以来，在不及三百天内，炫特区共计销售2600 余套，实现销售金额9 亿元，以几乎每天签约十套的速度，节假日不休，一鼓作气，成为北京楼市本年度最具人气和最为热销的楼盘之一。过快的销售速度，使炫特区出现盖得不如卖得快的局面，但强大的现场人气，却持续推动炫特区往前冲，炫特区最后一期“炫王子”（临街一二三号楼），被迫提前推出，目前认购排号超过300 套，炫特区全盘定案的日子已经为期不远了。 但另一方面，我们却发现，其它小户型项目的日子并不好过，不仅难以如此热卖，而且，不少小户型项目纷纷转型，重新回到大户型或是转型作商务。炫特区的成功好像并不是普遍规律。在这样的情况下，我们忍不住问，炫特区热是真的吗？或者问，炫特区为什么？ 炫，给个理由先 炫特区成功热销究竟是真的还是假的，去去现场就知道，如果你不去现场，偶尔参加一次炫特区的活动，那种感受会更震憾。一次炫特区邀请业主看《黑客帝国II》，上万人到现场拿票，炫特区不得不包场了北京二十多个影院；又一次，炫特区于朝阳公园主办一场非主流音乐节，到场5 万人，出现万人攒动的盛大局面，似乎全北京的摇滚青年都到齐了，据说BEYOND 也到场观看了。本月（10 月），炫特区吸取教训，限定于业主搞室内活动，结果近3000 名业主（含认购）正式报名者就超过2000 名，活动不得不慎重考虑。 实际上，我们很快就能够确认炫特区的业绩了，一是年底看房地局的登记合约，二是明年看炫特区的入住。 那么，炫特区何以成功呢？ 为此，我们分析了炫特区成功的诸多理由，以下因素可圈可点。 一、小户型定位。炫特区不是小户型第一盘，在东区也不是，但在其项目周围方圆数公里的地域中，确实可以称为小户型第一盘，其区域市场有相当多的潜在客户，有成为小户型盘中最热销项目的理由。 二、东部商务圈。相比之下，炫特区所在区域位于东部两大商务区之间，上接燕莎，下连国贸，其小户型客群大于其它区域，所以，炫特区30 万平方米都做成了纯粹小户型，为规模上的第一盘。 三、生于70 年代。炫特区一开盘就准确定位于70 年代，这正是东部职场主力的时间值和精神值。在定位客群之文化和消费心里上，炫特区相当准确，大获成功。 四、青鸟健身会。炫特区首家推出健康主题国际青年社区，并成功引入青鸟健身俱乐部，成为青鸟在京最大俱乐部，将健身或类似的小资文化固化到产品、会所和配套中。 五、个性建筑案。与其它小户型项目比，炫特区的建筑甚至售楼部都有相当独到之处，就如其业主经常所说，炫特区这样的建筑群，找不到第二个，立面、户型、面宽等细节都有诸多创新。 六、精品精装修。炫特区不仅是全配精装修，而且是特配精装修，不仅洗衣机、彩电、空调、冰箱等品牌齐全，而且在诸如嵌入式洗衣机位等环节都有所创新。 七、宜家家居版。炫特区率先推出赠送全套宜家家具，极大地吸引了其客群。在成品家概念中注入了品牌与时尚的精神价值。 八、持续升级版。自炫特区1.0 版自用升级型到2.0 版自用豪华型以及3.0 版自用终极型，一直升级到MALL 式星级公寓“炫王子”，炫特区的成功更在于不断创新和持续升级之中。 九、系统集成法。炫特区构建了多套集成化模式，如精装修施工环节的集成化统一监理，施工进度及质量的集成化管理，社区统一的国际化识别系统等，将各项创新有机的结合在一起，形成了整体优势，最后表现的结果即是强大的性价比。 十、宣传炒作型。炫特区的成功炒作令人称道，在短短几个月的时间内，炫特区成为名盘，张卫克成为名人，是北京楼市最成功的宣传炒作案例之一。 但炫特区总经理张卫克却称，这些理由其实并不足以说明炫特区成功的原因。 错，炫风暴误区 早在炫特区开盘大获成功的2003 年2 月，张卫克就对媒体说过，不要被炫特区成功的表面现象迷惑，如果发展商跟着做小户型，很可能会出问题的。 结果，在东区，确实有项目跟着炫特区做小户型，而未及其正式开盘，这些跟风的小户型项目也确实出了问题。相反，一些更为明智的发展商，在炫特区之后果断地放弃了小户型特卖的定位。 事实上，我们发现，2002 年小户型，特别是以东部SOLO 精舍和西部荣丰2008 的超小户型成为市场最热卖的小户型楼盘，并引发了强劲的小户型热。但2003 年中，小户型热却开始大幅度降温了，目前为止，除了炫特区获得极大成功之外，其它小户型楼盘不得不面临与常规户型一样的残酷竞争，不少小户型楼盘确实出了问题，要么销售滞后、要么客户投诉、要么停盘转产，要么转手卖掉。 张卫克分析，小户型本身即是房地产投资与消费的一个特殊市场，或者说是一个补充市场，非主力大市场，虽然其客群很大而且还在增长，但因为供应量极大增长，特别是出现几乎所有的常规楼盘都开始做部分小户型设计，所以，专门的小户型项目很快变得 与其它项目一样，没有了特殊竞争力。所以，如果认为炫特区因小户型而大获成功，那显然错啦。 那么其它方面呢？张卫克都一一指出，也都并非炫特区成功的必然。比如东部商圈，客群大，但楼盘也多，平均每个楼盘分享的客户与其它区域也差不多；比如客群定位，目前优秀的企业在开盘时都知道去描述客群，诸如SOHO、另类、小资、中产、飘一族等，有成功也有失败的例子；比如配套，不是青鸟主题也可以做成奥运主题或教育主题等；比如建筑设计，炫特区与众不同，但也同样存在与众不同的创新建筑失败的案例；比如精装修，显然还有相当多的项目提供了更奢华的装修；比如宣传炒作等，谁都知道，在今天的市况下，炒作最多求快，绝不会解决本质问题�6�7�6�7 相比之下，张卫克认为炫特区在保有高性价比的情况下持续升级，以及项目系统集成管理方面，是炫特区对项目运作最大的独特贡献，是目前为止，其他发展商没有意识到或做得不成功的方面。但张卫克同样说，如果仅在这两方面有所创新，也不足以保证成功热销。 所以，如果简单地复制炫特区的方式，是肯定要出问题的。张卫克指出，炫特区的真正成功，绝不仅是单一优势的成功，而是诸多优势相加的结果，是复合式优势的成功。张卫克强调，所谓的复合式优势，除了上面例举的十大理由外，还有很多方面，比如施工管理、销控程序、员工管理、乙方合作、现场投诉、客户服务等等。 目前，他正在将这套项目运作的综合方案进行系统整理，张卫克称，他相信这套系统不仅是目前最为先进的，而且也是没有人能够全套拿走的，因为即便拿走了，到具体运作中还有一个落实的问题，而解决实际问题，还必须接受一个全新的发展理论。这个理论，才是炫特区成功价值的根本。 新，六四发展论 关于新理论，张卫克用很简明的方式形容道：项目管理应该两手抓，一手硬一手软。 张卫克认为，一个楼盘的成功，主要是两大方面，一方面是其产品营造的成功，所谓硬功夫或硬件上的成功，另一方面是文化传播的成功，所谓软功夫或软件上的成功。 具体案例具体分析，张卫克称，比如他参与过的富力城，即是硬功夫的代表之一，在项目管理和产品打造方面，确实有超于市场方面的特殊力量；而众所周知的SOHO，无论是现代城还是建外SOHO，都是软功夫的代表，在新闻炒作、文化传播以及品牌定位方面，也有超于市场的特殊力量。 但是，富力城与SOHO，并不是发展商应该学习和复制的对象，一方面，他们在硬功夫或软功夫方面都有多年的造诣，并形成了其企业团队的综合发展力，学习与复制起来有相当大的难度，片面的跟风和表面的复制往往会适得其反，这其中，相信也有相当多的人尝到了苦果，比如一味学潘石屹的炒作，结果形似神不似，出了大名却带来把握不住的媒体关注和业主纠纷，最后不得不退隐江湖；比如，一味学富力这样的控制成本、集 成管理，结果项目不得不往低了做，根本无法实现其品质，最后慌忙乱加品质，发现其综合管理成本超常增加，又一番白忙。 另一方面，张卫克强调，对于富力所代表的硬派和SOHO 所代表的软派，一时半会儿学不来学不会不要紧，更为关键的是学会了也不一定管用。因为富力硬中也有软，SOHO 软上也有硬，必须两者兼顾，而且更必须把握两者协调的难度。这就是张卫克在炫特区中所强调的软硬度。真正在度上成功把握，才是项目发展的根本力量。 张卫克认为，富力城硬软比例大约是八二开，八成功夫用于项目发展的系统管理上，二成的功夫用在项目文化定位和品牌推广上；而SOHO 的比例却是四六开，四成的功夫用于项目发展与建设上，六成的本事表现在密码对位的文化传播以及媒体运作综合能力方面。 但是，对于今天北京房地产市场而言，甚至看未来北京房地产市场的发展趋势，张卫克称，这样的比例有一定问题。他说，真正的比例应该是六四开，即项目发展的硬功夫应该占六成，而项目文化传播和品牌力的软功夫大约占四成。如果再精确一点，即是 0.618:0.382，这就是张卫克所谓的项目发展之黄金定律。通俗地说，即六成务实，四成务虚。 在此，张卫克补充到，发展商们必须记住的是，并不是所有的项目发展达到六四开的比例就行，比如，项目硬功夫不行，然后根据比例减软功夫，也一样能够达到这个合理的比例。而在项目发展中，在两个环节方面都必须做到市场极致的情况下，同时把握六四开的比例。所以，这个六四开，不是静止的度，而应该是运动的度，最后是高潮中的度。 炫特区，正是这个理论在实践中成功的典型范例。 所以讲，炫特区不仅是靠小户型或这样那样的卖点成功的。一方面，作为小户型楼盘，炫特区在产品综合竞争力上达到一种极致，炫特区市场部调查显示，目前为止，炫特区与其它楼盘没有竞争力，很多业主根本就不拿炫特区与其它任何楼盘相比。另一方面，炫特区针对特殊客户，营造了一个相当有感染力的国际青年社区的文化，并成功传播，所以，吸引了一批又一批源源不断的客户。而在度上的成功把握，使所有的业主都感觉到炫特区很实在，不虚不飘，不花不飞。用一些业主精辟的点评来说，炫特区其实一点都不炫。 怪，炫特区不炫？ 炫特区不炫，那么，还炫风暴干什么？ 如果我们不深入分析炫特区，就无法理解炫特区不炫的评价。 但是，如果我们有机会去接触和深入了解炫特区的客户，就会了解，这种来自业主的评价是中肯的，因为炫特区的炫业主也非我们想象的那种炫。 我们一般容易想到，炫特区的客户一定很炫，而炫就是个性，就是表现力，所以，不一定其业主个个都那么张狂不可一世，但整个客群因为个性千差万别，而且所有个性集合在一起时，应该是一个什么都不是的大杂院。 但实际情况正好相反，炫特区的业主调查显示，其客群具备相当的纯粹性。 这些纯粹性主要表现在这样几大方面。其一，客群相当年轻，可以说，90％以上都是年轻人，集中分布在22-34 岁之间；其二，80％的客户是自用型客户，一些投资客也表示，先自己住一段时间再说；其三，客户性质也相当纯粹，80％都是东部各大写字楼的职业人士，有相当多的高级经理；其四，约70%的客群是属于专业人士，遍及贸易、工程、建筑、网络、律师等各个行业；其五，90%的人工作勤奋、生活积极，特别愿意与邻里沟通，踊跃参加炫特区的各项活动，并相当认可炫特区的品牌�6�7�6�7 更出人意料的是，炫特区的客户中，还有一些颇具名气的作家、画家、艺术家、歌手、作曲家以及演艺明星等，有相当部分客群能够买得起更大的房子，但最后都选择了炫特区，用他们的话说，被炫特区的一种特别元素吸引了。尽管很多客户表示，很难说清楚这个元素是什么，但好像并不是所谓的炫，实际上，还有个别客户对炫这个词很不感冒，因为他们觉得自己并不炫。 我们可以从这样一些细节来感觉炫特区业主并不是常规理解的炫。 相当多业主出入FRIDAY’S、星巴克这样很小资的场所，但他们的衣着却很普通，言谈举止都很沉稳，说起事情道理一套套，逻辑也很清楚；一些业主尽管拥有很好的职位，但私下却费心地做自己的小企业，并表示不打算去做小老板；业委会有一位18 岁退学创业的小业主，觉得自己最大的幸福就是工作，自己的企业将是工作型的事业，而不会是投资型和实业型的发展模式；很多业主都认为，只有事业成功，才可以获得真正的自由，才能够谈得上炫�6�7�6�7 近日，炫特区还发生这样一件大事，有业主联名提议，要在炫特区中心花园为中国航天第一人杨利伟做一个雕像，结果引发了较大的争议，很多业主表示航空第一人并不代表炫，也不炫。但更重要的是，这件事的背后是这样一个逻辑，联名业主提议的核心内容是：由炫特区的业主自募资金在社区建造一个雕塑�6�7�6�7稍微有点感觉的业主都会知道，社区雕塑应该是发展商的事，有什么想法干吗不让拥有数亿资金的发展商投，而非要由平均总房款30 余万的业主掏钱？但是，在炫特区，大家不仅有自己掏钱的习惯（比如多次自发组织业主联谊会等），更相当珍惜这种自己掏钱自己做主的机会。 这正是我们所不熟悉的那一面，炫，在炫特区，已经不是表面的炫，而是本质的炫，而且往往因为本质上的炫，所以，表现出来就是更多的理性，更多的沉稳。 实际上，在炫特区的客户中，我们也发现了同样的六四开原则，在他们的生活价值中，六成的物质，四成的精神；六成的理性，四成的感情；如果愿意拓展开来，在这样一些组合中，也可以看到六四开的原则。诸如财商与情商，事业与财富，亲情与爱情，朋友 与情人。本质上，他们是沉稳与理性的新一代年轻人，尽管他们表现起来可能很随意，很感性。 所谓物以类聚，有什么样的物业，自然聚集什么样的客户，因为炫特区的这种六四开发展理论成功的实现，所以，炫特区最后入住的客群，也自然就是这种理性与感情六四开的一群人，这正是项目品牌密码对位的表现。 在今天这个时代，这群人在尽情享受生活乐趣的同时，更知道工作与创富才是根本；在追求时尚消费和国际文化的同时，更表现出一种务实进取的心态来。所以，他们思考，但不故作高深；追求，然而并不偏执；幽默，但绝不流于油滑；勇于自嘲，但反对消解一切；有激情，同时拒绝狂燥；有立场，仍然宽容地对待别人的选择。不一定得是交响乐，不一定得是进行曲，在这个众声喧哗的年代，他们只想唱一支属于自己群落的歌，但本质一定是原创音乐，同样会获得巨大的市场力，也许不在今天，但一定属于未来。 实际上，未来主人翁一定具备这样的特色，六成的实力，四成的理想。过多的实力，看不到更远的未来发展方向，最后只有变成一个普通的中产阶级，无法发展进入更高的层面；而过多的理想，却容易因为没有基础而面对失败，最后变成一个标准的小资，沉于感情的怀旧中。 这正是炫区别于伪炫的本质，这个本质，不仅是炫特区区别于任何项目的成功要素，而且同样是炫业主区别于任何其他阶层的发展要素。

⑵ 北京十里堡炫特区乱吗，想在哪看看房子。

炫特区地理位置上属于朝阳石佛营，石佛营这一片在北京很有知名度的社区，居住的话很方便。如果是炫特区之外的房子，都不乱。但是炫特区，也分好几个区域，里面的房子，小区环境其实都不错，只是住的人比较乱，用旁边烟酒店大妈的说法，夜里生意才好。所以如果都是成人住的话，房子价格比周围房价便宜，可以考虑。如果计划要小孩，还是算了吧。如果考虑长期自己做饭，可以考虑买，如果长期旁边小店解决，就要注意健康安全问题了！

⑶ 炫特区交通方便吗应该怎么过去

城市：东营

楼盘名称：东营炫特区

别名：格拉斯小镇

公交线路：海通骏景西门: 24路、1路
海通骏景: 24路、150路
新胜小区: 24路
锦苑三区: 1路、10路、150路
米其林专卖店: 1路、10路
海通骏景北门: 1路
凯腾公司: 2路、3路
东一路路口: 2路、3路
锦绣格林: 150路
胜辉木业: 150路

其他交通方式：东城北一路与东一路交叉口向西200米路北（锦苑小区）对面

（所载信息仅供参考，最终以售楼处信息为准。）

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⑷ 炫特区解封了吗

解封了。炫特区是广西省江源县一处居民小区，其小区公共设施齐全，截止到2022年6月11日，其小区已全面解除疫情风控，转为低风险地区。

⑸ 炫特嘉园怎么样好不好值不值得买

楼盘名称：北京炫特嘉园

城市：北京

楼盘位置：十里堡北区一号

开发商：北京广厦京都置业有限公司

产权年限：70年

建筑类型：塔楼,板塔结合,

规划信息：其占地面积为789000平方米，容积率暂无数据，绿化率32%，共12栋楼，停车位停车位配比1：1

内部配套：商场： 易初莲花、美廉美
医院： 万杰医院、玉林医院，民航医院
邮局： 石佛营邮局
银行： 农业银行、工商银行、建设银行、中国银行
幼儿园： 十里堡幼儿园、石佛营幼儿园
小学： 育人小学、石佛营小学、北京耀中国际语言学校、八里庄第三
中学、十里堡小学
大学： 第二外语学院、鲁迅文学院、首都经贸大学

（所载信息仅供参考，最终以售楼处信息为准。）

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⑹ 北京炫特区怎么样呢 住那那里行吗听说很乱是真的吗交通方便吗

是很乱，房子都是开间的，俗称‘鸽子窝”。交通到是很方便，租住的从事小姐职业的多。

⑺ 炫特区是鸡窝吗

不是。位于CBD辐射区，石佛营，项目占地7.89公顷，总规模近30万平方米，炫特区虽然面积较大，但是风气不好，很乱，房子都是开间的，俗称鸽子蛋，不能说是鸡窝，鸡窝，是农户家的必备物品，也是一种装饰品，更是小日子欣欣向荣象征。

⑻ 炫特嘉园为什么便宜

综述：小区里面有板楼和塔楼,塔楼结构都是钢筋混凝土结构。价格只是相对便宜。

买房注意事项：

1、最简单方便的方法就是通过中介寻找房源，通常人们出售房屋时，都会将房屋委托中介出售，因此可以到房屋中介寻找自己想要的房屋户型，但需要收取中介费。

2、可以通过身边的同事、朋友、亲戚寻找房源，问问她们身边有没有吉屋准备出售的，也可以请她们帮忙留意一下。

3、登录房屋信息网站，根据自己想要的地点、户型、面积、楼层来搜索相关的房源，还可通过网站内提供的室内图片了解房屋的具体情况，觉得满意的可直接联系卖家，约时间进行实地考察，这是目前人们使用的最多的方式之一。

4、售楼处的沙盘要着重观察楼盘的楼间距、楼栋位置、朝向、小区规划等细节。朝向得看沙盘上的指南针来确定，不能凭感觉。采光可用激光笔照射楼房模式模拟日照，确定采光情况。

5、此外，沙盘上的楼间距与实际差距问题;配电站、化粪池等公共配套设施位置问题;小区周围空地是否会有高大建筑影响通风采光的问题，需要重点问销售了解清楚。

⑼ 公园道一号四期为什么比三期便宜

咨询记录 · 回答于2021-10-14