楼盘短时间内提高价格是为什么

⑴ 楼房开盘的定价策略

没有卖不出去的房子，只有卖不出去的房价。
“在其他行业,用成本法来定价的企业很多,但房地产与其他产品不一样。”北京理工大学博士生导师韩伯棠教授表示，比如做鞋，定价没有定准可以再定价，房地产就不一样，消费者对地产项目的认知和楼盘的定价紧密相连。价格体系一旦出来，消费者对项目的认知也基本确定，定错了价钱，以后就很难通过重新定价翻身了。”正因为这样，房地产项目的定价策略，是整个房地产营销的重中之重，也是开发商不到开盘最后一刻也不肯轻易透露的“高度机密”。“价格策略其实也是企业和消费者之间的一场心理战。如果消费者买楼后，感到房子的价值大于定价，那么楼盘就获得了很大的成功；反之，消费者肯定感到不满意。”一位曾在知名楼盘任职、多次成功使用价格策略的职业经理人如是说。 2003年，华南板块某楼盘新一期单位开盘，选择“所有单位半价销售”的策略。当时，该楼盘周边的竞争性产品很多，消息一出，马上引起市场轰动，加上该楼盘当时的定价确实比周边的楼盘要低一些，因此销售情况不错。
专业人语一般来说，市场上很少见到低于9折的大幅度折扣，“内部认购期间，最高可获7 折优惠”、“一口价单位最高8折”等煽动性的语言，往往很吸引眼球。另一方面，这样的价格策略，也很容易给消费者带来心理上的满足感，认为捡到了大便宜，对销售往往有所促进。不过，这样的策略不是所有的楼盘都适用，如豪宅楼盘的买家群对此就不一定“感冒”。 有的楼盘在开盘之初，不跟随周边市场的价格，以较高售价推出市场。如去珠江新城某楼盘开盘时号称要以2万元/平方米的定价进行销售，而当时周边楼盘的定价不到1.5万元/平方米。
专业人语 使用这样的定价策略可以避开价格战，利用买家“一分钱一分货”的心理，向客户传递楼房高素质、高品质及强大的升值能力，特别是中高档楼盘，绝大多数购买者为二次置业，这种定价方式可以强调楼宇的保值升值作用。此外，高价还可以吸引消费者的注意，提高楼盘的知名度。
使用这种策略的楼盘针对的主要是高收入人士，价格对买家的购买令人欲影响不大。但只适合实力雄厚的开发商在销售高档楼盘时使用，且在竞争激烈时，容易被对手抢走客户，高价也增加了楼盘销售的难度，回笼资金速度较慢。 “均价”的高低一向是人们判断楼盘价格的标准，但不少楼盘都采用了拉开高低价格距离的“差价”营销方式。如销售的广州天河区某楼盘，同为洋房产品，价差达3000元/平方米以上，价格跨越幅度大，南向和北向单位相差达数十万元。据开发商介绍，这样的定价策略，使得更多消费者都可以挑选到自己中意的单位，也使得客户层面进一步扩大。
专业人语 这种定价方式可以拓宽楼盘的客户层面，还可以增加开发商对销售进度的控制能力。房管部门严格监控开发商的“捂盘”行为，所有单位一旦拿到预售证就必须销售，但开发商完全可以通过刻意提高某些暂时不准备卖出去的单位的定价来达到控制销售进度的目的。另外，由于部分单位用的是高定价，也很容易形成价格参照体系，让购买低价单位的人获得很大的心理满足。当然，什么才是合理的价差，对开发商的水平有较高的要求。 低开高走是不少楼盘都采用的定价策略。开发商为了吸引顾客，以较低价格开盘，以聚集人气，形成热销局面，随后再根据施工进度和销售情况把售价提高，达到最终的销售目的。
专业人语 这种做法的优点是：每次价格上涨都能给前期购房者以信心，还可以刺激未购房者尽快购房。但并非每个项目都可使用。首先，楼盘的开发商必须有足够实力，只有优秀物业才会受到买家追捧。其次，必须控制好升价的幅度，升幅不能过多过快，否则销售后期应预留的升价空间过去，容易让竞争对手夺走顾客.。

⑵ 什么因素决定房价的涨跌

是什么支撑一个城市房价上涨？

很多情况下是需求大于供给，价格上涨。除了需求以外，还有没有其他原因促使房价上涨呢？

1、预期，相比于价格来讲，预期才是楼市的关键。正所谓买涨不买跌，这种心理已经深深的在购房者的心中打上了烙印。更多时候不是房价不能降，而是不敢降！因此就出现了很多有价无市的房子。

4、政策，楼盘定价是受政策限价影响的，价格备案后，涨跌是有一定幅度的，并不是说你想跌多少就跌多少，或者想涨多少就涨多少。

总而言之，在目前房屋总量并不稀缺的情况下，房价依然上涨，也就说明房子的定价系统与需求是脱钩的，这远比直接的买与卖要复杂得多。

⑶ 房价为什么提高

一、居民可支配收入的稳定增长，必然引动房价的上涨 近年来国民经济的持续高速增长，有力地支撑了房地产业的发展和房价的持续走高。比较一下全国的房价就不难看出，经济发展相对快的地区，人均收入高，居民的购买能力较强，住房需求相对旺盛，房价也较高。反之，则房价较低，但也都处于不同程度的上涨阶段。 二、市民置业的理财观推动需求的进一步旺盛 目前我国民间投资渠道单一，而经商投资又有一定的风险，对比各类投资的收益率，房地产成为他们最佳的选择。一是银行的利息已经无法抵消通货膨胀造成的损失，存款在银行实际上已经是负利率了，存款无收益；二是股市连续几年的低迷，让那些侥幸获得解套的股民不敢再将资金投入股市，由于轻信而涉入股市的新股民也只能小试牛刀，不会投放太多的资金进入股市，目前股市的日成交量就是最有力的证明；三是普通老百姓看到这几年房价上涨如此之快，部分民间资本和居民把住房当作保值增值的良好投资品种，投资性购房大增。 三、土地资源的有限性决定了房屋是不能够无限生产的特殊商品 就芜湖市而言，市内好的地段土地已所剩无几，看到的几处待开发的地块，由于居民密度太高，即使开发其成本也会不菲，使市区房价进一步提高，然后是水涨船高，带动偏远地区房价的上涨。 四、新的《城市房屋拆迁管理条例》将对降低房价起负面影响 经修改后的《城市房屋拆迁管理条例》将无可质疑地会加大拆迁成本，从而直接影响土地价格，带动建房成本的提高。 五、新建房品质的提高直接影响着未来房价 随着社会的进步和经济的发展，人们住房消费观念正在悄悄发生着变化，从需求型向享受型转变，这要求住宅结构合理、内在质量优良、外观新颖别致、配套设施齐全。因此，开发商较注重在设计、施工、环境配套上采用新材料、新设备、新工艺，加大配套设施建设，以特色来形成卖点，这样就加大了住宅建造成本。如目前商品住宅结构从砖混转变到框架、防震等级提高，同时智能化管理、三表出户、宽带接入等使建设质量和品质大大提高。高的房屋品质必然会增加建设成本，促使房价上升。 六、好的居住环境会增加新建房屋成本 现在的都市人越来越注重居住小区的环境质量了，除了能够供自己居住的房屋外，还希望住宅小区环境优美，除有一定的花草树木外，还要追求小桥流水、亭台楼榭，而这些花费最终都是需要打入房屋成本的。其次，前年9月1日实行的《物业管理条例》，明确了社区及物业所需房屋的面积，而该类支出也必须由业主所购的房屋面积分摊。 七、价格竞争已被房地产开发商所抛弃 由于国家信贷政策的调整，导致房地产业的重新洗牌，房地产开发商只能根据自身实力在各类城市中呈梯级聚集，导致竞争的更加科学化。价格竞争作为最原始的竞争手段越来越不被他们所看好。加之我国房地产市场游戏规则还存在着诸多的漏洞，房地产商是不愿意主动降低房价的。相反，开发商所具有的趋利性，适时涨价也成了房地产业界的一种潜规则。 八、人口城市化水平的提高导致房屋需求的旺盛 就拿芜湖来说，规划到2010年城市人口将达到100—130万，2020年将达到200万，这么多人进城是需要安家置业的，没有房子当然不可想象。就目前几个相对高档的小区看，从外地迁入的人已经是越来越多。 九、消费者对未来房价的预期和“买涨不买跌”的心理作用 房价节节攀升，不少人在犹豫观望中，错过了买房的最佳时机。面对还在不断上扬的房价和新闻媒体、业内人士对房价节节上涨的报道和分析，一定程度上加剧了人们购房的紧迫感，纷纷借贷买房，有些人甚至将几年后的购房计划提前。 十、建筑成本的增加影响着开发成本的增加 近几年钢材、水泥、沙石等建材价格涨幅也不小，使建筑成本增加；其次，建筑工人的工资涨幅较大，并随着《劳动法》在建筑行业的真正落实，各类社会保险的负担也将加大建筑成本，从而直接加大房屋的开发成本。 十一、加息会使房地产开发商增加的财务费用加倍转嫁 去年的加息，有不少房产评论家预测会导致房价下跌，而我却有着不同的看法，当时我的观点是：在目前房地产市场供不应求的状况下，提高银行贷款利率，只会让开发商对增加的成本加倍转嫁给购房者，从而推动房价的进一步上升。 十二、福利性分房制度的终结，导致个人房屋需求的旺盛 近年来我国住房制度改革的突破性进展及国家推行鼓励住房消费的政策，都有效地激发了居民住房消费的热情。1998年之前，房地产市场个人购房仅占一半左占，而目前各地房地产市场个人购房已占9成以上，一些垄断行业、中央企业已不再给职工建房了。福利性分房的概念已逐渐淡化。 十三、宽松的房地产信贷政策加之居民消费观念的变化，促进房产的有效需求 这些年国家在金融信贷上对房地产业给予了极大支持，房地产信贷业务规模逐年增大，种类不断增加。目前个人房贷中公积金低利率贷款额度不断增加，不少城市达到户均20万元以上，芜湖也可以最高贷款10万，商业贷款虽从最高可七成降到目前的五成，但百姓敢于花明天的钱来改善今天的生活，也不能不说是一种社会的进步。宽松的房地产信贷政策，提高了居民买房支付能力，有效启动了居民住房消费，放大了市场需求，支撑了房价的攀升。 十四、营销方式的变革，加大了经营成本 过去房地产开发都是自产自销，甚至连广告都很少见到。但随着房地产市场的日益活跃，代理销售、楼盘推广、广告策划、品牌推广等全新的营销服务方式纷纷出现。房地产营销方式的变革一方面促进了楼盘销售，推动了房地产市场的发展，另一方面也加大了经营成本，抬高了房价。 十五、国家一些宏观调控政策促使房价的进一步攀升 去年，国家连续的宏观调控政策不但没有根本遏制房地产价格的上涨，反而在某些方面进一步助长了房地产价格未来升值的预期。比如，央行公布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》；国务院下令将开发固定资产投资项目的资本金比例提高为35%；国办发出半年内停止农地转征的通知；国土资源部71号令《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》等等规范，意味着土地由政府控制而不是通过市场定价,这些举措一方面反应出政府和宏观管理部门急于加强调控能力，另一方面又暴露出我们调控的手段和手法比较幼稚。比如，政府控制土地资源的结果，无非是：第一，房地产企业进一步追逐土地，进而造成了房价更容易受到房地产商的主导；第二，各种政策导致大房地产商不仅不缺乏资金，而且比较容易利用各种叫价打压中小房地产商，其恶果是房地产的供应方面日趋集中和垄断，垄断的代价必然是高价格和暴利。 十六、地方政府的经济需要和利益驱动，需要房地产业的高速发展 （一）房地产业对地方财政的贡献越来越明显 就芜湖而言，2004年共完成房地产销售120万平方米，税务部门入库“销售不动产”营业税突破亿元，并据此推算入库其他各税也应超过亿元，直接为房地产业服务的建筑业也会产生约3000万的税源。此外，根据有关报道的全市年末均价2700元的消息，再假设是年初价格加20%的年涨幅得来，加权平均以后，再按照目前2%的税率，财政仅在房地产一级市场就有近6000万元的契税进项，间接带来的税收还有很多。这些对于一个本级财政收入仅20个亿的城市来说，无疑是十分重要的。 土地的拍卖也给芜湖市政府带来了较大的收入，政府利用这些资金搞市政建设，成绩也是有目共睹的。 （二）房地产对GDP的贡献日益突出 2003年8月31日，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”。据估计，自1998年以来，房地产业及其相关产业 ，每年可拉动国民经济增长1.5-2个百分点。2003年度，全国房地产业及建筑业的增加值达9000多亿元，约占GDP的9%。 （三）一个负责任的政府也不会让房地产价格大幅下降 在国民经济高速健康发展的大背景下，面对具有浓厚“买涨不买跌”消费心理的中国百姓，房地产价格的大幅下跌，无疑是要断送这个产业，从而使建材业、建筑业大倒退，并一定会拖垮银行系统，进而影响制造业的贷款规模，使经济崩溃，再反过来影响我们的生活。而作为政府管理者也恰恰看到了房价大幅下跌的危害，因而可以通过加大土地的投放力度来影响房价的上涨幅度。 （四）急功近利的政绩观 作为影响房地产价格的最主要因素、房地产业最基本的生产资料——土地，其一级市场是牢牢地掌握在政府手中的，政府完全有能力通过土地投放的力度来适度调控房价。一些地方领导没有科学的政绩观和发展观。在城市发展速度和规模上盲目求大、求快，热衷建设政绩工程、形象工程，在土地供应上，采取“饥饿型投放”政策，直接加剧了供求关系的紧张，推动着房价的快速上涨。 （五）经营城市观念的偏差。 土地既是城市不可再生资源也是政府赖以经营城市的资产，以往我们只把土地看作资源，没有将其作为资产进行经营，而现在我们却只把土地当作经营城市的资产，一味通过公开拍卖土地来取得更多的建设资金，对住宅用地拍卖最高价不加限制，使得房地产商竞相争抢住宅用地，造成土地价格飞涨。 总体上看，政府无论是从土地资源控管、财政收入来源还是宏观经济诸多因素综合考虑，都不可能过多地投放土地而促使房价的下跌。现阶段各地房价的上升带有典型的需求拉动特征，房价上涨过快主要是住房需求旺盛，供给相对不足造成的。由于市场供需等诸多因素对房价形成支撑，因此短期部分大中城市房价仍处于上涨态势，部分城市仍有上扬空间。此外，在我国经济高速发展的同时，房屋价格与经济的同步增长不但符合经济规律，也是符合大多数百姓的长远利益。最理想的结果是，目前价格的上涨幅度尽快地来一个软着落。 随着各级政府对高速上涨危害性认识的加深，必然会加大土地的投放力度，加大对房地产市场的监管，并加大廉租房、经济适用房的供应力度，加上建材价格的回落以及市场竞争的加剧，预计不久的将来，我国城市房价将会回归平稳。

⑷ 楼盘价格的升降对市场经济带来怎样的关系

楼盘价格的升降对市场的经济应该是连带作用的。关系就是这样的。楼市的价格也反映了当代社会的经济。说明经济比较好。楼盘的价格就高一些。经济比较差，楼盘的价格就会低一些。楼盘价格升降，对市场经济带来是一个反映的关系。

拓展资料：

影响房价的因素有哪些?

1、地段

房屋所在的地段、交通对房价的拉动作用非常明显的，并且现在很多人在买房子的时候，首先看的就是房子的地段，可见地段有多重要。由于住户日常生活上班工作都是要外出，因此涉及到交通问题，而地段好的房子，通常交通和商业配套都非常的好，如果某个地段的地铁线路开工、通车，那么一定会带来房价的上涨。

2、开发商品牌

同一地段的房子，如果开发商不同，并且开发商的品牌和规模相差比较大的话，价格上面的差距也会非常的明显，通常一些大规模，有名气的开发商修建的房屋，价格都不会太低，但如果是一些规模比较小的不知名的开发商的话，由于很多人觉得购房风险比较大，在价格上就不会有太大的优势，而品牌开发商和品牌物业都会使消费者比较放心购买，给房屋增添不少亮点。

3、房屋自身因素

无论是新房还是二手房，影响购房者居住体验的，最直观的还是房子本身的条件，比如说房屋结构、楼层、户型朝向这些房屋的自身条件。而户型方正的房子是大家都喜欢的，就算是不会挑选房子的朋友也会更偏向于购买户型方正的房子，如果房子内部的功能齐全，南北通透，楼层好，采光好，这些条件也会一定程度上也是提高房屋价格的因素。

4、装修状况

不管是购买新房还是二手房，都有装修好的房子和没有装修的房子，而装修好的房子又分为简装和精装，装修程度不一样的房子价格也不一样，价格差距还是非常大的。比如说精装房，现在很多新房都是精装房，精装房的单价就要比毛坯房高很多，精装房的房价一般都是加上了装修这一层费用的，这一点还需要购房者仔细辨别。

⑸ 哪些因素影响房价呢

影响房价的因素是很多的，政府规划、地理位置、交通、楼房质量等都有关系，那么升值空间大的楼盘，可以看看北站新城的惠州兰台府，北站新城是惠州政府未来5年发展的核心主城区，医疗、教育、生活配套完善。地理位置不用说了，将来的核心主城区，交通也非常便利，5分钟就能到达高速口，交通四通八达，河源、惠州、东莞、深圳市等随意切换，环境也是非常不错的，新中式园林美景，居住环境舒适，房屋质量更是品牌打造，可以说是不用担心的，升值空间很大，建议去那边看看。

⑹ 一夜猛涨200万！是什么原因导致广州房价涨幅加大的

一夜猛涨200万！是什么原因导致广州房价涨幅加大的？

一、开发商操纵楼价。记者在采访中发现，一些开发商拿到楼盘预售证以后，未及时销售或以“保留单位”等名义囤积现货，业内人士称之为“惜售”。自从去年禁止内部认购、禁止派筹以来，部分楼盘仍在向客户以有内部认购货的办法来操纵价格。

在广州市区的消费人群也是最强的，而对于郊区也是有这样的事情出现。或许在市区只能买到一个老小区的小户型学区是市级，而多30分钟的地铁或许可以买到新小区改善型的户型并且学区还是省一级的名校，很多消费者会因为学位而买了房子而不是因为房子而买房子。

房地产消费市场中不同人群消费的都是不同价值的房子，地铁成为了拥堵的一线城市的最重要最便捷的交通方式，而优质的教育资源在这些城市都是稀缺的。在一线城市孩子读书永远都是一个难解决的问题更何况是优质的教育配套，买房最初的目的是为了抢占学位争取让孩子有个更好的就学机会，中国人特别重视教育也特别愿意为教育而去买单，刚好教育与房产又互相有关联。

⑺ 近10年来我国房地产价格为什么持续猛增

一、供求因素
自1998年开始推行住房改革政策以来，我国逐步取消福利分房，推行住房市场化，房地产价格持续上涨的原因，自然离不开其供求因素。
（一）供给因素
房地产开发建设的特点、土地供应的限制，致使房地产供给有限，在住房需求持续增加的背景下，房价上涨。
1. 房地产开发建设的特点，致使房地产供给有限，跟不上同期需求。一个楼盘的开发时间一般需要3～5年，动辄上亿元资金。这就使房地产供给需要较长的时间，供给有限，跟不上同期房地产需求的增长，也成为房价上涨的一个因素。
2. 土地供应的限制，致使房地产供给有限。房地产开发多集中在城镇或城镇周围，要占用大量优良的可耕地，这就往往与中国“18亿亩耕地不动
摇”的政策红线相冲突。加上农地的征用与补偿，国有土地的招标拍卖，耗时耗力。
3. 房地产业具有半垄断性质，房地产开发商往往变相减少住房供应，囤积提价。为了维持垄断利益，房地产开发商往往通过捂盘、捂地等手段，变相减少住房供应，加剧了房价上涨。
（二）需求因素1. 居住需求
我国处于城镇化的快速发展期，每年都有大量劳动人口进入城市，这些新进人口都会形成对所在城市的住房需求，并带动对配套服务设施及商住楼的需求，房地产的价格上涨空间大。
我国保障房制度起步较晚，保障房建设需要相当长的时间，才能逐步发挥影响房地产市场供求的作用，一些不具有购房能力的中低收入者，在市场房租过高的情况下，被迫加入购房大军。
2004～2011年间，中国房地产价格持续上扬，尤其是自2009年下半年以来，中央政府出台一系列严厉的房地产调控政策，但是收效甚微，反而出现了“越调控、越暴涨”的奇特现象。一些本来不急于改善住房的居民提前购房，出现了房价多年持续上涨形成的“恐慌性购房大军”，甚至出现了一些家庭购房户主为未成年人的现象。这些过于提前、超前的房地产消费行为，变相加大了房地产需求。
2. 投资与投机需求
除了房地产的居住性消费需求外，中国还存在庞大的对房地产的投资与投机需求，这也助推了房地产价格的上涨。
由于缺乏多元的投资渠道，大量社会闲余资金涌向房地产业。近10年里，中国房地产的投资性需求不断上升，推动房价上涨，进而再次导致投资需求上升，形成了房价上涨与投资需求上升加速循环的现象。
同时，投机需求膨胀是推动中国房地产价格持续上涨的直接诱因。2008年全球金融危机后，出口下滑，国内资金缺乏合适的实体经济投资领域，大量转投价格不断上涨的房地产经济。个人储户在存款负利率情况下，也通过较高收益率的银行理财产品流入房地产经济。
另外，2008年金融危机爆发后，各西方发达国家为了刺激经济，增发货币并长期保持接近零利率的低利率，资金通过各种途径流入了中国的房地产市场。 
二、宏观经济因素
（一）货币超发的通货膨胀背景，形成房地产价格持续上涨的基础与诱因
主要表现在以下几个方面：
1. 土地稀缺下房地产天然的增值性容易吸引资金流入，诱发房地产价格上涨。居住是一个人最基本的生存需求，与企事业发展相关的生产条件和办公条件的改善，也直接与房地产密切相关。由于土地的有限性，人们对房地产价格的上涨历来就存在着乐观的预期。经济发展处于上升时期时，许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，推动了房地产市场交易的火爆。
2. 长期通货膨胀会形成房地产价格上涨趋势。一国经济高增长时期，往往伴随着高通胀。中国这10年经济高速增长，通货膨胀自然是“水涨船高”，加上缺乏有效对抗通胀的市场经济手段，房地产不断升值，吸引愈来愈多的投资人进入房地产市场，更是推高了房地产的价格。而我国市场调控手段目前不很健全，很多时候仍然惯性地选择行政命令手段来调控房地产市场，如限购、限价、限贷等政策，这些行政调控手段在实施过程中往往被扭曲，其效果大打折扣。
3. 金融监管不力，致使宏观调控容易造成过度放贷。金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。充足的资金支持是房地产价格长期持续上涨的必要条件，没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产价格长期上涨。
2008年金融危机后，中国的出口开始下滑，实体经济生存艰难。在利益驱使下，金融业开始转向房地产业，加大了对地方政府土地出让、园区开发等房地产相关业务的地方融资平台、开发商和购房个人放款，并将这部分贷款作为高收益、低风险的优质资产。实际上这些贷款是长期性的具有房价波动风险的贷款，银行运用的却是银行储户的短期存款，这就形成了银行信贷资产的期限错配——短期负债用于长期资产。银行业对房地产业长期的资金投入，客观上助推了房地产价格持续上涨。
（二）金融业规避贷款监管，助推房地产在充足资金支持下硬挺提价
2010年政府出台针对房地产经济调控的有关信贷政策后，金融业为了逐利，维持原有房地产贷款
的到期续贷，采用银行理财金等金融创新业务来规避有关政策及金融监管，透过银行表外业务间接将大量资金投向房地产相关领域，变相发放房地产业务贷款，形成了目前庞大的银行表外业务风险。
（三）一些不法房地产业者通过各种手段变相提高房价
一些房地产业者，利用理财业务、信托业务规避监管机构对房地产业的金融监管，同时，采取“阴阳合同”、虚假宣传、预售制下实际交工质量下降、增大公摊面积等建筑面积计算猫腻、捂盘、囤地、抬高老楼盘附近新购用地价格等手段，抬高已建楼盘的售价。甚至不惜出重金雇佣“经济学家”、媒体知名人物出面为房地产价格上涨辩护，为房地产业逃避政府监管出谋划策。
三、制度因素
房地产价格持续上涨，还存在一些制度性因素，现有土地制度为房地产土地供应制造了障碍与寻租空间。农地不能直接入市，农民的土地利益得不到有效保护，为地方政府提供了“土地财政”的空间。除此之外，制度因素还有以下问题。
（一）缺乏个人房地产税收制度，大量不规范的税费政策，造成房地产需求旺盛，房地产成本与价格不断上升
房地产的取得、交易、流转环节税费较多，这些税费往往被转嫁给购房者，而在持有房产方面的税种缺乏，不利于打击炒房交易，无法长期有效地抑制房价非正常上涨。
欧美国家实施比较完善的房地产法律法规，实行土地私有制，承认个人合法的土地及房产所有权，土地及房产供给充足。在这些国家，房地产行业是竞争性行业，居民可以自由进入房地产行业，不存在非常暴利的情形，即使是2001～2005年房价高涨时期，房地产业的收益率仍然低于高科技行业及金融业的平均收益率。同时，欧美国家实施房地产保有税制、房地产转移税制。这些与房地产有关的税收，加大了房产的持有成本和转让成本，使得房地产，特别是民用住宅类的房产炒作空间压缩，投资空间有限，房地产上涨空间受限。目前虽然美国房价已经跌落至历史低点，但高额的物业税却成为挡在购房团面前的大山。
（二）地方政府的土地财政，推高了土地价格和房价
在分税制背景下，地方财源减少，工业欠发达地区，更是财政窘困，土地财政收入成为地方政府的一个重要财源。2008年经济增速回落，地方财政更加依赖土地财政。于是出现了执行中央政策不积极，或者变相出台抵消政策效力措施的现象。这也是导致调控政策失效的一个重要原因。此外，长期缺乏的保障房制度建设，也迫使那些本应该进入保障房的阶层，被迫进入商品房购房大军，增加了房地产需求，助推了房价上涨。
（三）目前对房租的调控措施及租房者的权益保护措施缺乏，致使房租不断飙升，迫使一些没有购房能力、本来打算长期租房的中低收入被迫加入购房大军
我国收入分配差别大，在目前缺乏有效投资渠道的情况下，部分高收入人群争购黄金地段的高端住房，抬高了整个房地产市场的价格。而且，房屋租赁市场不规范，缺乏租金上涨的调控机制，对租户权益无法保护。在房价上涨时期，出租人往往选择卖房或提高租金，使原本打算租房居住的个人难以承受，而选择购买住房。
（四）房地产业承载的特殊功能，迫使城市居民承受高房价
我国房地产业承载着一种特殊的功能——居民户籍及社会共同服务等方面的社会管理。居民户籍往往与住房捆绑，与相关居民生活福利捆绑，如购买汽车等要求当地户籍、购买自有住房才能真正落户，子女才能在自有住房区域内的公办学校入学；个人社会保障和生活保障（当地户籍人口才有的最低生活保障金）、就业、教育、医疗等，都与户籍挂钩，从而间接与与自有住房与房地产相关。这就等于说，自有住房与政府对居民进行社会管理捆绑，出现了自有房屋的居住功能与居民社会管理功能的捆绑。在当今城镇化加速的情况下，迫使一些来城市谋生、原本租房的中低收入阶层，在尚缺乏社会保障的形势下，为了获取城市户籍与城市公共福利而购买高价的商品房。
与中国相对比，欧美国家有比较完善的社会管理与保障制度，个人有在国内完全的自由迁移权和平等的受教育权，不需要通过购房来取得居住、落户和社会保障及社会公共服务（如子女教育）资格，大大降低了对自有房产的需求。
四、社会因素
除了上述供求因素、宏观经济因素、制度因素外，中国房地产价格10年持续上涨还存在着社会因
素。
（一）对住房的消费习惯与社会心理
中国自古以来就崇尚“安居乐业”的生活理念与信条，对拥有住房的安定感要求非常强烈。社会的文化心理和风俗习惯，也迫使年轻人早早进入购房大军。
（二）房地产的社会财富分配效应助推房价上涨
房地产的社会财富分配效应，迫使中国一些不具有购房能力的居民为了积累财富而通过贷款购房来做投资，这也推高了房价。房地产作为抗通货膨胀的保值品和增值投资品，在高通货膨胀时期会形成社会财富的重新分配，加剧社会财富分配不公和差距拉大。在通货膨胀持续和房价长期上涨的情况下，拥有一套或多套自有房产，就意味着自有财富快速上升，而没有房产的阶层面对不断高企的房价，自有货币资产快速贬值。这种分配形势加剧了中低收入者的恐慌心理，而超越自身购买能力去贷款买房来做投资。
（三）房地产价格上涨带来的受益群体增多并多元化，形成中国新的社会阶层与民意博弈，加大了政府调控难度
房地产资产的社会财富分配效应，使中国社会出现了有房阶层或抗房价调控阶层，政府调控政策的效力大减。在通货膨胀时期，高收入阶层，以至中低收入阶层也因有无房产、房产多少而形成不同的的群体。有房或多房阶层，尤其是大量举债购房的群体，急切盼望房价继续上涨来实现自身的财富积累，往往抵触中央控制房价的政策。
高房价会带来一系列严重的后果。首先，高房价引发“房奴”、“蜗居”、“蚁族”、“鼠族”等社会现象，导致社会问题突出。其次，高房价会挤压一般工薪阶层的消费能力，不利于刺激内需。第三，高房价下房租（包括住宅租金、厂房租金和商铺租金）高企，会提高民众生活成本和企业生产成本，加大中国的通货膨胀压力，也会吸引大量金融资源和社会资本流入房地产行业，进一步削弱本来就因出口不振而疲惫的制造业，带来社会资源错配问题。第四，房价持续上涨，会继续使有房者财富越来越增值，财富越来越多，无房者储蓄越来越贬值而财富不断缩水，越来越买不起房，使社会财富差距进一步扩大，进一步激化社会矛盾。而要解决这些问题，就需要政府和社会各个阶层达成共识，通力合作，有力调控房地产，打破房地产价格持续上涨的循环怪圈，使房地产价格回归正常水平，走上良性循环的道路。
政府应建立健全有关制度与政策措施，去除房地产本不应有的社会管理功能与公共福利职能，完善宏观调控措施，加强金融监管和房地产业监管，建立健全保障房制度，加强租金调控政策和租户权益保护体系。
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⑻ 从市场角度分析房价上涨的原因

就区域市场而言，商品住宅价格的上涨，可能是受一个或多个因素的影响。那么这些推动房价上行的作用力，到底都有哪些呢?
1、宅地的成交楼板价
住宅用地成交的楼板价，与房价的关系，就是面粉价与面包价的关系。一般而言，土地的成本约占房价的六成（中国社科院发布的2017 年《房地产蓝皮书》显示，2017年土地价格与房价比值达到了0.68）。举个例子，如果某块宅地开发商拍下来的楼板单价为10000元/m²，那么后续建起来的商品房保本价格，需要维持在16666元/m²以上。
如果开发商拿地的成本上涨，那么地块所在板块以及周边的辐射区域，未来新房市场的价格也将看多。这点，我们可以从地王（特别是单价地王）对周边房价的带动作用可以明显看出。下面，以上海大宁地王举例来说。
2014年1月28日，方兴地产溢价率111.5%以101亿元的总价，摘得闸北区大宁路街道325 街坊地块，地块的成交楼板价为47609元/m²，这个项目建成后案名为大宁金茂府。拿地之时，周边的在售楼盘有明园森林都市等，售价约在3.5万元/m²左右;拿地之后，2014年8 月的大宁板块的销售均价就高达4.8万元/m²;待大宁金茂府入市发售，周边的房价就到了逾6万元/m²。
所以，稳房价、稳地价、稳预期也都是一体化考虑的。为了给土地市场降温，除了实行集中供地的机制，对于地块的溢价率，以及项目建成后发售价，也都有要求。此外，被纳入"三道红线"试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。
在多重制约之下，房企拿地趋于理性，地价也在合理回归中。
2、供需关系
根据经济学原理，我们都知道，价值决定价格.价格受供求关系的影响。
很简单的道理，当房地产市场的房源供不应求的时候，房价肯定也会随之水涨船高。近些年随着城镇化水平的快步提升，加之城市旧日改工作的稳步推进，房地产市场的需求持续释放，楼市热度居高不下。另外，在投资投机等炒作力量的推波助澜之下，房价一路高涨，居民置业成本不断上升。
为稳房价，让房子回归居住的属性，限购、限售、租购同权、打击炒房潮、调整教育资源配置等努力，让房住不炒的基调不断深入人心。加之房地产税的改革试点的推进，市场对于房价的预期，也愈发看平看稳。也有不少人，对后市房价的走势更是持保守态度。
3、货币发行
货币的供应量，也是能影响房价的一个因素。宽松的货币环境下，M2（广义货币供应量）逐步增长，假若经济总量没有同步出现增长，市场可能会出现一定的通货膨胀。在这种环境里面，钱的购买力面临一定的缩水，那么价格上涨也是意料之中的事了。
为抵消疫情带来的负面影响，这两年不少国家都有施行相对宽松的货币政策，这种操作也是引发不少地区房价看涨的一大诱因。
据调研数据显示，截至今年6月，全球房价平均同比上涨7.3%，为2006年第四季度以来的最大涨幅。其中，土耳其房价涨幅位居榜首，上涨32%;其次是加拿大，房价上涨22.1%。此外，美国房价涨幅位居第五，上涨13.2%，创下自2005年12月以来的最大涨幅。
4、龙头企业的品牌效应
大型房企的拿地布局和项目落地，对一些中小城市的房价，是有拉升作用的。
相对于县级、省级的区域型开发商，龙头房企一方面是不差钱的存在，拍地往往能接受较高的溢价率;另一方面是由于开发的经验、强有力的资金链、已成影响力的口碑效应、相应的物业等配套服务加持，让购房者们也更容易接受这些大型企业的项目，即使是其价格高于同类的本地项目。
在这些大企业不断涌进，而且深耕布局之后，中小城市的房价也势必承受上涨的压力。
5、交付的标准
这个很好理解，就是新建商品房的交房，是按毛坯还是精装修交付给到购房者的。
现在，不少地方对于交房的标准有明确的要求，让开发商向买房人提供装修过的房屋。精修的建材用料，人工成本等等，这些也都会摊到房价中。在这种要求之下，区域市场的房价有所上扬，也是情理之中的事。
6、中介和交易费用等
房地产市场，也是需要打击垄断等破坏行业秩序的行为。假如居于寡头地位的中介们，对于房源的挂牌定价、佣金收取标准等拥有了更强的话语权，那么不排除不良中介为了自身利益的更大化，出现催涨房价的行为。这个现象，其实之前在中介的合并潮中，已上演过。
所以，对于上海等地房管部门推出的买家卖家"手拉手"免中介的二手房交易网签新服务，市场也是一片看好。一是能节省经纪人佣金的成本;二是为中介市场引入新的竞正机制，推动行业服务水平提升的同时，还能让房屋成交价格的理性回归。
7、 城市发展规划和基础配套建设利好
对城市的产业布局，新增人口导入，以及招商引资等具有明显利好作用的发展规划，对当地的房价会有拉升效果。诸如自贸区、大湾区等概念的靴子落地，辐射区域的房价可以看到会出现一波上行的行情。
另外，轨道交通的建设和开通，城市乐园（迪斯尼等）的规划和建成，大型商业中心的落成和投入使用等等，对于新房和二手房的价格都将产生不可忽略的影响。
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⑼ 杭州上调新房限价，个别板块涨了两千元/平方米，你觉得此政策有何影响

我觉得这样可以给开发商降低债务压力，同时也可以帮助开发商稳定现金流。

从某种程度上来说，虽然杭州地区的房价已经高到了离谱的程度，但对于很多房地产开发商来说，因为这些开发商拿地的成本本来就非常高，同时也有着巨大的债务压力，如果不能帮助这些开发商售卖楼盘的话，这些开发商很有可能会出现债务违约的情况，这会进一步产生不良的连锁反应。也都是因为这个原因，杭州地区才会上调个别板块的楼盘价格。

一、这个事情是怎么回事？

这个事情是关于杭州楼盘价格的新闻，杭州的部分板块的楼盘价格上涨了2000元左右，多数楼盘的价格上涨了500元到2000元之间。在这个措施发布之后，多数购房者表示不太理解，因为杭州地区的房地产价格已经被炒作了三倍以上，很难理解在这个基础上仍然需要继续涨价。

⑽ 短时间价格剧烈变动，是什么原因导致的

短时间的价格剧烈的变动，有的是因为供求关系、有的是因为消费者的心理因素，还有的是因为一些社会性的因素等等这些都会导致商品价格在短时间的剧烈的变动。去年新冠疫情刚刚爆发的时候，口罩的价格特别的贵。当疫情差不多有了好转之后，口罩的价格又降了。那口罩为什么在疫情爆发初的时候买很贵呢，那是因为人们的需求俩远远大于商家的供应俩，就是供不应求。疫情过后，由于人们在之前买了很多的口罩，现在对于口罩的需求也没有起初时那么紧张了，此时供大于需，那么口罩就会降价，这样商家才能得到一个不错的收入。的变化而变化。比如春天西瓜的价格远比夏天西瓜价格高。那有的商品会因为明星的代言，这个价格也会短时间的上涨或下跌。第一个是因为明星有粉丝，流量高。大众会把对明星的那种关注转移到产品上，提高品牌的知名度。再者明星作为共众人物，有一定的说服力和传播力。当然，如果明星突然被曝不好的时件，那么由他代言的产品价格也可能有所波动。直到品牌商换人代言。

不过消费还是要理性消费，不要过多的从众心理。