樓盤短時間內提高價格是為什麼

⑴ 樓房開盤的定價策略

沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的房價。
「在其他行業,用成本法來定價的企業很多,但房地產與其他產品不一樣。」北京理工大學博士生導師韓伯棠教授表示，比如做鞋，定價沒有定準可以再定價，房地產就不一樣，消費者對地產項目的認知和樓盤的定價緊密相連。價格體系一旦出來，消費者對項目的認知也基本確定，定錯了價錢，以後就很難通過重新定價翻身了。」正因為這樣，房地產項目的定價策略，是整個房地產營銷的重中之重，也是開發商不到開盤最後一刻也不肯輕易透露的「高度機密」。「價格策略其實也是企業和消費者之間的一場心理戰。如果消費者買樓後，感到房子的價值大於定價，那麼樓盤就獲得了很大的成功；反之，消費者肯定感到不滿意。」一位曾在知名樓盤任職、多次成功使用價格策略的職業經理人如是說。 2003年，華南板塊某樓盤新一期單位開盤，選擇「所有單位半價銷售」的策略。當時，該樓盤周邊的競爭性產品很多，消息一出，馬上引起市場轟動，加上該樓盤當時的定價確實比周邊的樓盤要低一些，因此銷售情況不錯。
專業人語一般來說，市場上很少見到低於9折的大幅度折扣，「內部認購期間，最高可獲7 折優惠」、「一口價單位最高8折」等煽動性的語言，往往很吸引眼球。另一方面，這樣的價格策略，也很容易給消費者帶來心理上的滿足感，認為撿到了大便宜，對銷售往往有所促進。不過，這樣的策略不是所有的樓盤都適用，如豪宅樓盤的買家群對此就不一定「感冒」。 有的樓盤在開盤之初，不跟隨周邊市場的價格，以較高售價推出市場。如去珠江新城某樓盤開盤時號稱要以2萬元/平方米的定價進行銷售，而當時周邊樓盤的定價不到1.5萬元/平方米。
專業人語 使用這樣的定價策略可以避開價格戰，利用買家「一分錢一分貨」的心理，向客戶傳遞樓房高素質、高品質及強大的升值能力，特別是中高檔樓盤，絕大多數購買者為二次置業，這種定價方式可以強調樓宇的保值升值作用。此外，高價還可以吸引消費者的注意，提高樓盤的知名度。
使用這種策略的樓盤針對的主要是高收入人士，價格對買家的購買令人慾影響不大。但只適合實力雄厚的開發商在銷售高檔樓盤時使用，且在競爭激烈時，容易被對手搶走客戶，高價也增加了樓盤銷售的難度，回籠資金速度較慢。 「均價」的高低一向是人們判斷樓盤價格的標准，但不少樓盤都採用了拉開高低價格距離的「差價」營銷方式。如銷售的廣州天河區某樓盤，同為洋房產品，價差達3000元/平方米以上，價格跨越幅度大，南向和北向單位相差達數十萬元。據開發商介紹，這樣的定價策略，使得更多消費者都可以挑選到自己中意的單位，也使得客戶層面進一步擴大。
專業人語 這種定價方式可以拓寬樓盤的客戶層面，還可以增加開發商對銷售進度的控制能力。房管部門嚴格監控開發商的「捂盤」行為，所有單位一旦拿到預售證就必須銷售，但開發商完全可以通過刻意提高某些暫時不準備賣出去的單位的定價來達到控制銷售進度的目的。另外，由於部分單位用的是高定價，也很容易形成價格參照體系，讓購買低價單位的人獲得很大的心理滿足。當然，什麼才是合理的價差，對開發商的水平有較高的要求。 低開高走是不少樓盤都採用的定價策略。開發商為了吸引顧客，以較低價格開盤，以聚集人氣，形成熱銷局面，隨後再根據施工進度和銷售情況把售價提高，達到最終的銷售目的。
專業人語 這種做法的優點是：每次價格上漲都能給前期購房者以信心，還可以刺激未購房者盡快購房。但並非每個項目都可使用。首先，樓盤的開發商必須有足夠實力，只有優秀物業才會受到買家追捧。其次，必須控制好升價的幅度，升幅不能過多過快，否則銷售後期應預留的升價空間過去，容易讓競爭對手奪走顧客.。

⑵ 什麼因素決定房價的漲跌

是什麼支撐一個城市房價上漲？

很多情況下是需求大於供給，價格上漲。除了需求以外，還有沒有其他原因促使房價上漲呢？

1、預期，相比於價格來講，預期才是樓市的關鍵。正所謂買漲不買跌，這種心理已經深深的在購房者的心中打上了烙印。更多時候不是房價不能降，而是不敢降！因此就出現了很多有價無市的房子。

4、政策，樓盤定價是受政策限價影響的，價格備案後，漲跌是有一定幅度的，並不是說你想跌多少就跌多少，或者想漲多少就漲多少。

總而言之，在目前房屋總量並不稀缺的情況下，房價依然上漲，也就說明房子的定價系統與需求是脫鉤的，這遠比直接的買與賣要復雜得多。

⑶ 房價為什麼提高

一、居民可支配收入的穩定增長，必然引動房價的上漲 近年來國民經濟的持續高速增長，有力地支撐了房地產業的發展和房價的持續走高。比較一下全國的房價就不難看出，經濟發展相對快的地區，人均收入高，居民的購買能力較強，住房需求相對旺盛，房價也較高。反之，則房價較低，但也都處於不同程度的上漲階段。 二、市民置業的理財觀推動需求的進一步旺盛 目前我國民間投資渠道單一，而經商投資又有一定的風險，對比各類投資的收益率，房地產成為他們最佳的選擇。一是銀行的利息已經無法抵消通貨膨脹造成的損失，存款在銀行實際上已經是負利率了，存款無收益；二是股市連續幾年的低迷，讓那些僥幸獲得解套的股民不敢再將資金投入股市，由於輕信而涉入股市的新股民也只能小試牛刀，不會投放太多的資金進入股市，目前股市的日成交量就是最有力的證明；三是普通老百姓看到這幾年房價上漲如此之快，部分民間資本和居民把住房當作保值增值的良好投資品種，投資性購房大增。 三、土地資源的有限性決定了房屋是不能夠無限生產的特殊商品 就蕪湖市而言，市內好的地段土地已所剩無幾，看到的幾處待開發的地塊，由於居民密度太高，即使開發其成本也會不菲，使市區房價進一步提高，然後是水漲船高，帶動偏遠地區房價的上漲。 四、新的《城市房屋拆遷管理條例》將對降低房價起負面影響 經修改後的《城市房屋拆遷管理條例》將無可質疑地會加大拆遷成本，從而直接影響土地價格，帶動建房成本的提高。 五、新建房品質的提高直接影響著未來房價 隨著社會的進步和經濟的發展，人們住房消費觀念正在悄悄發生著變化，從需求型向享受型轉變，這要求住宅結構合理、內在質量優良、外觀新穎別致、配套設施齊全。因此，開發商較注重在設計、施工、環境配套上採用新材料、新設備、新工藝，加大配套設施建設，以特色來形成賣點，這樣就加大了住宅建造成本。如目前商品住宅結構從磚混轉變到框架、防震等級提高，同時智能化管理、三表出戶、寬頻接入等使建設質量和品質大大提高。高的房屋品質必然會增加建設成本，促使房價上升。 六、好的居住環境會增加新建房屋成本 現在的都市人越來越注重居住小區的環境質量了，除了能夠供自己居住的房屋外，還希望住宅小區環境優美，除有一定的花草樹木外，還要追求小橋流水、亭台樓榭，而這些花費最終都是需要打入房屋成本的。其次，前年9月1日實行的《物業管理條例》，明確了社區及物業所需房屋的面積，而該類支出也必須由業主所購的房屋面積分攤。 七、價格競爭已被房地產開發商所拋棄 由於國家信貸政策的調整，導致房地產業的重新洗牌，房地產開發商只能根據自身實力在各類城市中呈梯級聚集，導致競爭的更加科學化。價格競爭作為最原始的競爭手段越來越不被他們所看好。加之我國房地產市場游戲規則還存在著諸多的漏洞，房地產商是不願意主動降低房價的。相反，開發商所具有的趨利性，適時漲價也成了房地產業界的一種潛規則。 八、人口城市化水平的提高導致房屋需求的旺盛 就拿蕪湖來說，規劃到2010年城市人口將達到100—130萬，2020年將達到200萬，這么多人進城是需要安家置業的，沒有房子當然不可想像。就目前幾個相對高檔的小區看，從外地遷入的人已經是越來越多。 九、消費者對未來房價的預期和「買漲不買跌」的心理作用 房價節節攀升，不少人在猶豫觀望中，錯過了買房的最佳時機。面對還在不斷上揚的房價和新聞媒體、業內人士對房價節節上漲的報道和分析，一定程度上加劇了人們購房的緊迫感，紛紛借貸買房，有些人甚至將幾年後的購房計劃提前。 十、建築成本的增加影響著開發成本的增加 近幾年鋼材、水泥、沙石等建材價格漲幅也不小，使建築成本增加；其次，建築工人的工資漲幅較大，並隨著《勞動法》在建築行業的真正落實，各類社會保險的負擔也將加大建築成本，從而直接加大房屋的開發成本。 十一、加息會使房地產開發商增加的財務費用加倍轉嫁 去年的加息，有不少房產評論家預測會導致房價下跌，而我卻有著不同的看法，當時我的觀點是：在目前房地產市場供不應求的狀況下，提高銀行貸款利率，只會讓開發商對增加的成本加倍轉嫁給購房者，從而推動房價的進一步上升。 十二、福利性分房制度的終結，導致個人房屋需求的旺盛 近年來我國住房制度改革的突破性進展及國家推行鼓勵住房消費的政策，都有效地激發了居民住房消費的熱情。1998年之前，房地產市場個人購房僅佔一半左占，而目前各地房地產市場個人購房已佔9成以上，一些壟斷行業、中央企業已不再給職工建房了。福利性分房的概念已逐漸淡化。 十三、寬松的房地產信貸政策加之居民消費觀念的變化，促進房產的有效需求 這些年國家在金融信貸上對房地產業給予了極大支持，房地產信貸業務規模逐年增大，種類不斷增加。目前個人房貸中公積金低利率貸款額度不斷增加，不少城市達到戶均20萬元以上，蕪湖也可以最高貸款10萬，商業貸款雖從最高可七成降到目前的五成，但百姓敢於花明天的錢來改善今天的生活，也不能不說是一種社會的進步。寬松的房地產信貸政策，提高了居民買房支付能力，有效啟動了居民住房消費，放大了市場需求，支撐了房價的攀升。 十四、營銷方式的變革，加大了經營成本 過去房地產開發都是自產自銷，甚至連廣告都很少見到。但隨著房地產市場的日益活躍，代理銷售、樓盤推廣、廣告策劃、品牌推廣等全新的營銷服務方式紛紛出現。房地產營銷方式的變革一方面促進了樓盤銷售，推動了房地產市場的發展，另一方面也加大了經營成本，抬高了房價。 十五、國家一些宏觀調控政策促使房價的進一步攀升 去年，國家連續的宏觀調控政策不但沒有根本遏制房地產價格的上漲，反而在某些方面進一步助長了房地產價格未來升值的預期。比如，央行公布的《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》；國務院下令將開發固定資產投資項目的資本金比例提高為35%；國辦發出半年內停止農地轉征的通知；國土資源部71號令《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》等等規范，意味著土地由政府控制而不是通過市場定價,這些舉措一方面反應出政府和宏觀管理部門急於加強調控能力，另一方面又暴露出我們調控的手段和手法比較幼稚。比如，政府控制土地資源的結果，無非是：第一，房地產企業進一步追逐土地，進而造成了房價更容易受到房地產商的主導；第二，各種政策導致大房地產商不僅不缺乏資金，而且比較容易利用各種叫價打壓中小房地產商，其惡果是房地產的供應方面日趨集中和壟斷，壟斷的代價必然是高價格和暴利。 十六、地方政府的經濟需要和利益驅動，需要房地產業的高速發展 （一）房地產業對地方財政的貢獻越來越明顯 就蕪湖而言，2004年共完成房地產銷售120萬平方米，稅務部門入庫「銷售不動產」營業稅突破億元，並據此推算入庫其他各稅也應超過億元，直接為房地產業服務的建築業也會產生約3000萬的稅源。此外，根據有關報道的全市年末均價2700元的消息，再假設是年初價格加20%的年漲幅得來，加權平均以後，再按照目前2%的稅率，財政僅在房地產一級市場就有近6000萬元的契稅進項，間接帶來的稅收還有很多。這些對於一個本級財政收入僅20個億的城市來說，無疑是十分重要的。 土地的拍賣也給蕪湖市政府帶來了較大的收入，政府利用這些資金搞市政建設，成績也是有目共睹的。 （二）房地產對GDP的貢獻日益突出 2003年8月31日，《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》中提出「房地產業已經成為國民經濟的支柱產業」。據估計，自1998年以來，房地產業及其相關產業 ，每年可拉動國民經濟增長1.5-2個百分點。2003年度，全國房地產業及建築業的增加值達9000多億元，約佔GDP的9%。 （三）一個負責任的政府也不會讓房地產價格大幅下降 在國民經濟高速健康發展的大背景下，面對具有濃厚「買漲不買跌」消費心理的中國百姓，房地產價格的大幅下跌，無疑是要斷送這個產業，從而使建材業、建築業大倒退，並一定會拖垮銀行系統，進而影響製造業的貸款規模，使經濟崩潰，再反過來影響我們的生活。而作為政府管理者也恰恰看到了房價大幅下跌的危害，因而可以通過加大土地的投放力度來影響房價的上漲幅度。 （四）急功近利的政績觀 作為影響房地產價格的最主要因素、房地產業最基本的生產資料——土地，其一級市場是牢牢地掌握在政府手中的，政府完全有能力通過土地投放的力度來適度調控房價。一些地方領導沒有科學的政績觀和發展觀。在城市發展速度和規模上盲目求大、求快，熱衷建設政績工程、形象工程，在土地供應上，採取「飢餓型投放」政策，直接加劇了供求關系的緊張，推動著房價的快速上漲。 （五）經營城市觀念的偏差。 土地既是城市不可再生資源也是政府賴以經營城市的資產，以往我們只把土地看作資源，沒有將其作為資產進行經營，而現在我們卻只把土地當作經營城市的資產，一味通過公開拍賣土地來取得更多的建設資金，對住宅用地拍賣最高價不加限制，使得房地產商競相爭搶住宅用地，造成土地價格飛漲。 總體上看，政府無論是從土地資源控管、財政收入來源還是宏觀經濟諸多因素綜合考慮，都不可能過多地投放土地而促使房價的下跌。現階段各地房價的上升帶有典型的需求拉動特徵，房價上漲過快主要是住房需求旺盛，供給相對不足造成的。由於市場供需等諸多因素對房價形成支撐，因此短期部分大中城市房價仍處於上漲態勢，部分城市仍有上揚空間。此外，在我國經濟高速發展的同時，房屋價格與經濟的同步增長不但符合經濟規律，也是符合大多數百姓的長遠利益。最理想的結果是，目前價格的上漲幅度盡快地來一個軟著落。 隨著各級政府對高速上漲危害性認識的加深，必然會加大土地的投放力度，加大對房地產市場的監管，並加大廉租房、經濟適用房的供應力度，加上建材價格的回落以及市場競爭的加劇，預計不久的將來，我國城市房價將會回歸平穩。

⑷ 樓盤價格的升降對市場經濟帶來怎樣的關系

樓盤價格的升降對市場的經濟應該是連帶作用的。關系就是這樣的。樓市的價格也反映了當代社會的經濟。說明經濟比較好。樓盤的價格就高一些。經濟比較差，樓盤的價格就會低一些。樓盤價格升降，對市場經濟帶來是一個反映的關系。

拓展資料：

影響房價的因素有哪些?

1、地段

房屋所在的地段、交通對房價的拉動作用非常明顯的，並且現在很多人在買房子的時候，首先看的就是房子的地段，可見地段有多重要。由於住戶日常生活上班工作都是要外出，因此涉及到交通問題，而地段好的房子，通常交通和商業配套都非常的好，如果某個地段的地鐵線路開工、通車，那麼一定會帶來房價的上漲。

2、開發商品牌

同一地段的房子，如果開發商不同，並且開發商的品牌和規模相差比較大的話，價格上面的差距也會非常的明顯，通常一些大規模，有名氣的開發商修建的房屋，價格都不會太低，但如果是一些規模比較小的不知名的開發商的話，由於很多人覺得購房風險比較大，在價格上就不會有太大的優勢，而品牌開發商和品牌物業都會使消費者比較放心購買，給房屋增添不少亮點。

3、房屋自身因素

無論是新房還是二手房，影響購房者居住體驗的，最直觀的還是房子本身的條件，比如說房屋結構、樓層、戶型朝向這些房屋的自身條件。而戶型方正的房子是大家都喜歡的，就算是不會挑選房子的朋友也會更偏向於購買戶型方正的房子，如果房子內部的功能齊全，南北通透，樓層好，採光好，這些條件也會一定程度上也是提高房屋價格的因素。

4、裝修狀況

不管是購買新房還是二手房，都有裝修好的房子和沒有裝修的房子，而裝修好的房子又分為簡裝和精裝，裝修程度不一樣的房子價格也不一樣，價格差距還是非常大的。比如說精裝房，現在很多新房都是精裝房，精裝房的單價就要比毛坯房高很多，精裝房的房價一般都是加上了裝修這一層費用的，這一點還需要購房者仔細辨別。

⑸ 哪些因素影響房價呢

影響房價的因素是很多的，政府規劃、地理位置、交通、樓房質量等都有關系，那麼升值空間大的樓盤，可以看看北站新城的惠州蘭台府，北站新城是惠州政府未來5年發展的核心主城區，醫療、教育、生活配套完善。地理位置不用說了，將來的核心主城區，交通也非常便利，5分鍾就能到達高速口，交通四通八達，河源、惠州、東莞、深圳市等隨意切換，環境也是非常不錯的，新中式園林美景，居住環境舒適，房屋質量更是品牌打造，可以說是不用擔心的，升值空間很大，建議去那邊看看。

⑹ 一夜猛漲200萬！是什麼原因導致廣州房價漲幅加大的

一夜猛漲200萬！是什麼原因導致廣州房價漲幅加大的？

一、開發商操縱樓價。記者在采訪中發現，一些開發商拿到樓盤預售證以後，未及時銷售或以“保留單位”等名義囤積現貨，業內人士稱之為“惜售”。自從去年禁止內部認購、禁止派籌以來，部分樓盤仍在向客戶以有內部認購貨的辦法來操縱價格。

在廣州市區的消費人群也是最強的，而對於郊區也是有這樣的事情出現。或許在市區只能買到一個老小區的小戶型學區是市級，而多30分鍾的地鐵或許可以買到新小區改善型的戶型並且學區還是省一級的名校，很多消費者會因為學位而買了房子而不是因為房子而買房子。

房地產消費市場中不同人群消費的都是不同價值的房子，地鐵成為了擁堵的一線城市的最重要最便捷的交通方式，而優質的教育資源在這些城市都是稀缺的。在一線城市孩子讀書永遠都是一個難解決的問題更何況是優質的教育配套，買房最初的目的是為了搶占學位爭取讓孩子有個更好的就學機會，中國人特別重視教育也特別願意為教育而去買單，剛好教育與房產又互相有關聯。

⑺ 近10年來我國房地產價格為什麼持續猛增

一、供求因素
自1998年開始推行住房改革政策以來，我國逐步取消福利分房，推行住房市場化，房地產價格持續上漲的原因，自然離不開其供求因素。
（一）供給因素
房地產開發建設的特點、土地供應的限制，致使房地產供給有限，在住房需求持續增加的背景下，房價上漲。
1. 房地產開發建設的特點，致使房地產供給有限，跟不上同期需求。一個樓盤的開發時間一般需要3～5年，動輒上億元資金。這就使房地產供給需要較長的時間，供給有限，跟不上同期房地產需求的增長，也成為房價上漲的一個因素。
2. 土地供應的限制，致使房地產供給有限。房地產開發多集中在城鎮或城鎮周圍，要佔用大量優良的可耕地，這就往往與中國「18億畝耕地不動
搖」的政策紅線相沖突。加上農地的徵用與補償，國有土地的招標拍賣，耗時耗力。
3. 房地產業具有半壟斷性質，房地產開發商往往變相減少住房供應，囤積提價。為了維持壟斷利益，房地產開發商往往通過捂盤、捂地等手段，變相減少住房供應，加劇了房價上漲。
（二）需求因素1. 居住需求
我國處於城鎮化的快速發展期，每年都有大量勞動人口進入城市，這些新進人口都會形成對所在城市的住房需求，並帶動對配套服務設施及商住樓的需求，房地產的價格上漲空間大。
我國保障房制度起步較晚，保障房建設需要相當長的時間，才能逐步發揮影響房地產市場供求的作用，一些不具有購房能力的中低收入者，在市場房租過高的情況下，被迫加入購房大軍。
2004～2011年間，中國房地產價格持續上揚，尤其是自2009年下半年以來，中央政府出台一系列嚴厲的房地產調控政策，但是收效甚微，反而出現了「越調控、越暴漲」的奇特現象。一些本來不急於改善住房的居民提前購房，出現了房價多年持續上漲形成的「恐慌性購房大軍」，甚至出現了一些家庭購房戶主為未成年人的現象。這些過於提前、超前的房地產消費行為，變相加大了房地產需求。
2. 投資與投機需求
除了房地產的居住性消費需求外，中國還存在龐大的對房地產的投資與投機需求，這也助推了房地產價格的上漲。
由於缺乏多元的投資渠道，大量社會閑余資金湧向房地產業。近10年裡，中國房地產的投資性需求不斷上升，推動房價上漲，進而再次導致投資需求上升，形成了房價上漲與投資需求上升加速循環的現象。
同時，投機需求膨脹是推動中國房地產價格持續上漲的直接誘因。2008年全球金融危機後，出口下滑，國內資金缺乏合適的實體經濟投資領域，大量轉投價格不斷上漲的房地產經濟。個人儲戶在存款負利率情況下，也通過較高收益率的銀行理財產品流入房地產經濟。
另外，2008年金融危機爆發後，各西方發達國家為了刺激經濟，增發貨幣並長期保持接近零利率的低利率，資金通過各種途徑流入了中國的房地產市場。 
二、宏觀經濟因素
（一）貨幣超發的通貨膨脹背景，形成房地產價格持續上漲的基礎與誘因
主要表現在以下幾個方面：
1. 土地稀缺下房地產天然的增值性容易吸引資金流入，誘發房地產價格上漲。居住是一個人最基本的生存需求，與企事業發展相關的生產條件和辦公條件的改善，也直接與房地產密切相關。由於土地的有限性，人們對房地產價格的上漲歷來就存在著樂觀的預期。經濟發展處於上升時期時，許多非房地產企業和私人投資者大量投資於房地產，推動了房地產市場交易的火爆。
2. 長期通貨膨脹會形成房地產價格上漲趨勢。一國經濟高增長時期，往往伴隨著高通脹。中國這10年經濟高速增長，通貨膨脹自然是「水漲船高」，加上缺乏有效對抗通脹的市場經濟手段，房地產不斷升值，吸引愈來愈多的投資人進入房地產市場，更是推高了房地產的價格。而我國市場調控手段目前不很健全，很多時候仍然慣性地選擇行政命令手段來調控房地產市場，如限購、限價、限貸等政策，這些行政調控手段在實施過程中往往被扭曲，其效果大打折扣。
3. 金融監管不力，致使宏觀調控容易造成過度放貸。金融機構過度放貸是房地產泡沫產生的直接助燃劑。充足的資金支持是房地產價格長期持續上漲的必要條件，沒有銀行等金融機構的配合，就不會有房地產價格長期上漲。
2008年金融危機後，中國的出口開始下滑，實體經濟生存艱難。在利益驅使下，金融業開始轉向房地產業，加大了對地方政府土地出讓、園區開發等房地產相關業務的地方融資平台、開發商和購房個人放款，並將這部分貸款作為高收益、低風險的優質資產。實際上這些貸款是長期性的具有房價波動風險的貸款，銀行運用的卻是銀行儲戶的短期存款，這就形成了銀行信貸資產的期限錯配——短期負債用於長期資產。銀行業對房地產業長期的資金投入，客觀上助推了房地產價格持續上漲。
（二）金融業規避貸款監管，助推房地產在充足資金支持下硬挺提價
2010年政府出台針對房地產經濟調控的有關信貸政策後，金融業為了逐利，維持原有房地產貸款
的到期續貸，採用銀行理財金等金融創新業務來規避有關政策及金融監管，透過銀行表外業務間接將大量資金投向房地產相關領域，變相發放房地產業務貸款，形成了目前龐大的銀行表外業務風險。
（三）一些不法房地產業者通過各種手段變相提高房價
一些房地產業者，利用理財業務、信託業務規避監管機構對房地產業的金融監管，同時，採取「陰陽合同」、虛假宣傳、預售制下實際交工質量下降、增大公攤面積等建築面積計算貓膩、捂盤、囤地、抬高老樓盤附近新購用地價格等手段，抬高已建樓盤的售價。甚至不惜出重金僱傭「經濟學家」、媒體知名人物出面為房地產價格上漲辯護，為房地產業逃避政府監管出謀劃策。
三、制度因素
房地產價格持續上漲，還存在一些制度性因素，現有土地制度為房地產土地供應製造了障礙與尋租空間。農地不能直接入市，農民的土地利益得不到有效保護，為地方政府提供了「土地財政」的空間。除此之外，制度因素還有以下問題。
（一）缺乏個人房地產稅收制度，大量不規范的稅費政策，造成房地產需求旺盛，房地產成本與價格不斷上升
房地產的取得、交易、流轉環節稅費較多，這些稅費往往被轉嫁給購房者，而在持有房產方面的稅種缺乏，不利於打擊炒房交易，無法長期有效地抑制房價非正常上漲。
歐美國家實施比較完善的房地產法律法規，實行土地私有制，承認個人合法的土地及房產所有權，土地及房產供給充足。在這些國家，房地產行業是競爭性行業，居民可以自由進入房地產行業，不存在非常暴利的情形，即使是2001～2005年房價高漲時期，房地產業的收益率仍然低於高科技行業及金融業的平均收益率。同時，歐美國家實施房地產保有稅制、房地產轉移稅制。這些與房地產有關的稅收，加大了房產的持有成本和轉讓成本，使得房地產，特別是民用住宅類的房產炒作空間壓縮，投資空間有限，房地產上漲空間受限。目前雖然美國房價已經跌落至歷史低點，但高額的物業稅卻成為擋在購房團面前的大山。
（二）地方政府的土地財政，推高了土地價格和房價
在分稅制背景下，地方財源減少，工業欠發達地區，更是財政窘困，土地財政收入成為地方政府的一個重要財源。2008年經濟增速回落，地方財政更加依賴土地財政。於是出現了執行中央政策不積極，或者變相出台抵消政策效力措施的現象。這也是導致調控政策失效的一個重要原因。此外，長期缺乏的保障房制度建設，也迫使那些本應該進入保障房的階層，被迫進入商品房購房大軍，增加了房地產需求，助推了房價上漲。
（三）目前對房租的調控措施及租房者的權益保護措施缺乏，致使房租不斷飆升，迫使一些沒有購房能力、本來打算長期租房的中低收入被迫加入購房大軍
我國收入分配差別大，在目前缺乏有效投資渠道的情況下，部分高收入人群爭購黃金地段的高端住房，抬高了整個房地產市場的價格。而且，房屋租賃市場不規范，缺乏租金上漲的調控機制，對租戶權益無法保護。在房價上漲時期，出租人往往選擇賣房或提高租金，使原本打算租房居住的個人難以承受，而選擇購買住房。
（四）房地產業承載的特殊功能，迫使城市居民承受高房價
我國房地產業承載著一種特殊的功能——居民戶籍及社會共同服務等方面的社會管理。居民戶籍往往與住房捆綁，與相關居民生活福利捆綁，如購買汽車等要求當地戶籍、購買自有住房才能真正落戶，子女才能在自有住房區域內的公辦學校入學；個人社會保障和生活保障（當地戶籍人口才有的最低生活保障金）、就業、教育、醫療等，都與戶籍掛鉤，從而間接與與自有住房與房地產相關。這就等於說，自有住房與政府對居民進行社會管理捆綁，出現了自有房屋的居住功能與居民社會管理功能的捆綁。在當今城鎮化加速的情況下，迫使一些來城市謀生、原本租房的中低收入階層，在尚缺乏社會保障的形勢下，為了獲取城市戶籍與城市公共福利而購買高價的商品房。
與中國相對比，歐美國家有比較完善的社會管理與保障制度，個人有在國內完全的自由遷移權和平等的受教育權，不需要通過購房來取得居住、落戶和社會保障及社會公共服務（如子女教育）資格，大大降低了對自有房產的需求。
四、社會因素
除了上述供求因素、宏觀經濟因素、制度因素外，中國房地產價格10年持續上漲還存在著社會因
素。
（一）對住房的消費習慣與社會心理
中國自古以來就崇尚「安居樂業」的生活理念與信條，對擁有住房的安定感要求非常強烈。社會的文化心理和風俗習慣，也迫使年輕人早早進入購房大軍。
（二）房地產的社會財富分配效應助推房價上漲
房地產的社會財富分配效應，迫使中國一些不具有購房能力的居民為了積累財富而通過貸款購房來做投資，這也推高了房價。房地產作為抗通貨膨脹的保值品和增值投資品，在高通貨膨脹時期會形成社會財富的重新分配，加劇社會財富分配不公和差距拉大。在通貨膨脹持續和房價長期上漲的情況下，擁有一套或多套自有房產，就意味著自有財富快速上升，而沒有房產的階層面對不斷高企的房價，自有貨幣資產快速貶值。這種分配形勢加劇了中低收入者的恐慌心理，而超越自身購買能力去貸款買房來做投資。
（三）房地產價格上漲帶來的受益群體增多並多元化，形成中國新的社會階層與民意博弈，加大了政府調控難度
房地產資產的社會財富分配效應，使中國社會出現了有房階層或抗房價調控階層，政府調控政策的效力大減。在通貨膨脹時期，高收入階層，以至中低收入階層也因有無房產、房產多少而形成不同的的群體。有房或多房階層，尤其是大量舉債購房的群體，急切盼望房價繼續上漲來實現自身的財富積累，往往抵觸中央控制房價的政策。
高房價會帶來一系列嚴重的後果。首先，高房價引發「房奴」、「蝸居」、「蟻族」、「鼠族」等社會現象，導致社會問題突出。其次，高房價會擠壓一般工薪階層的消費能力，不利於刺激內需。第三，高房價下房租（包括住宅租金、廠房租金和商鋪租金）高企，會提高民眾生活成本和企業生產成本，加大中國的通貨膨脹壓力，也會吸引大量金融資源和社會資本流入房地產行業，進一步削弱本來就因出口不振而疲憊的製造業，帶來社會資源錯配問題。第四，房價持續上漲，會繼續使有房者財富越來越增值，財富越來越多，無房者儲蓄越來越貶值而財富不斷縮水，越來越買不起房，使社會財富差距進一步擴大，進一步激化社會矛盾。而要解決這些問題，就需要政府和社會各個階層達成共識，通力合作，有力調控房地產，打破房地產價格持續上漲的循環怪圈，使房地產價格回歸正常水平，走上良性循環的道路。
政府應建立健全有關制度與政策措施，去除房地產本不應有的社會管理功能與公共福利職能，完善宏觀調控措施，加強金融監管和房地產業監管，建立健全保障房制度，加強租金調控政策和租戶權益保護體系。
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⑻ 從市場角度分析房價上漲的原因

就區域市場而言，商品住宅價格的上漲，可能是受一個或多個因素的影響。那麼這些推動房價上行的作用力，到底都有哪些呢?
1、宅地的成交樓板價
住宅用地成交的樓板價，與房價的關系，就是麵粉價與麵包價的關系。一般而言，土地的成本約占房價的六成（中國社科院發布的2017 年《房地產藍皮書》顯示，2017年土地價格與房價比值達到了0.68）。舉個例子，如果某塊宅地開發商拍下來的樓板單價為10000元/m²，那麼後續建起來的商品房保本價格，需要維持在16666元/m²以上。
如果開發商拿地的成本上漲，那麼地塊所在板塊以及周邊的輻射區域，未來新房市場的價格也將看多。這點，我們可以從地王（特別是單價地王）對周邊房價的帶動作用可以明顯看出。下面，以上海大寧地王舉例來說。
2014年1月28日，方興地產溢價率111.5%以101億元的總價，摘得閘北區大寧路街道325 街坊地塊，地塊的成交樓板價為47609元/m²，這個項目建成後案名為大寧金茂府。拿地之時，周邊的在售樓盤有明園森林都市等，售價約在3.5萬元/m²左右;拿地之後，2014年8 月的大寧板塊的銷售均價就高達4.8萬元/m²;待大寧金茂府入市發售，周邊的房價就到了逾6萬元/m²。
所以，穩房價、穩地價、穩預期也都是一體化考慮的。為了給土地市場降溫，除了實行集中供地的機制，對於地塊的溢價率，以及項目建成後發售價，也都有要求。此外，被納入"三道紅線"試點的幾十家重點房企，已被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%。
在多重製約之下，房企拿地趨於理性，地價也在合理回歸中。
2、供需關系
根據經濟學原理，我們都知道，價值決定價格.價格受供求關系的影響。
很簡單的道理，當房地產市場的房源供不應求的時候，房價肯定也會隨之水漲船高。近些年隨著城鎮化水平的快步提升，加之城市舊日改工作的穩步推進，房地產市場的需求持續釋放，樓市熱度居高不下。另外，在投資投機等炒作力量的推波助瀾之下，房價一路高漲，居民置業成本不斷上升。
為穩房價，讓房子回歸居住的屬性，限購、限售、租購同權、打擊炒房潮、調整教育資源配置等努力，讓房住不炒的基調不斷深入人心。加之房地產稅的改革試點的推進，市場對於房價的預期，也愈發看平看穩。也有不少人，對後市房價的走勢更是持保守態度。
3、貨幣發行
貨幣的供應量，也是能影響房價的一個因素。寬松的貨幣環境下，M2（廣義貨幣供應量）逐步增長，假若經濟總量沒有同步出現增長，市場可能會出現一定的通貨膨脹。在這種環境裡面，錢的購買力面臨一定的縮水，那麼價格上漲也是意料之中的事了。
為抵消疫情帶來的負面影響，這兩年不少國家都有施行相對寬松的貨幣政策，這種操作也是引發不少地區房價看漲的一大誘因。
據調研數據顯示，截至今年6月，全球房價平均同比上漲7.3%，為2006年第四季度以來的最大漲幅。其中，土耳其房價漲幅位居榜首，上漲32%;其次是加拿大，房價上漲22.1%。此外，美國房價漲幅位居第五，上漲13.2%，創下自2005年12月以來的最大漲幅。
4、龍頭企業的品牌效應
大型房企的拿地布局和項目落地，對一些中小城市的房價，是有拉升作用的。
相對於縣級、省級的區域型開發商，龍頭房企一方面是不差錢的存在，拍地往往能接受較高的溢價率;另一方面是由於開發的經驗、強有力的資金鏈、已成影響力的口碑效應、相應的物業等配套服務加持，讓購房者們也更容易接受這些大型企業的項目，即使是其價格高於同類的本地項目。
在這些大企業不斷涌進，而且深耕布局之後，中小城市的房價也勢必承受上漲的壓力。
5、交付的標准
這個很好理解，就是新建商品房的交房，是按毛坯還是精裝修交付給到購房者的。
現在，不少地方對於交房的標准有明確的要求，讓開發商向買房人提供裝修過的房屋。精修的建材用料，人工成本等等，這些也都會攤到房價中。在這種要求之下，區域市場的房價有所上揚，也是情理之中的事。
6、中介和交易費用等
房地產市場，也是需要打擊壟斷等破壞行業秩序的行為。假如居於寡頭地位的中介們，對於房源的掛牌定價、傭金收取標准等擁有了更強的話語權，那麼不排除不良中介為了自身利益的更大化，出現催漲房價的行為。這個現象，其實之前在中介的合並潮中，已上演過。
所以，對於上海等地房管部門推出的買家賣家"手拉手"免中介的二手房交易網簽新服務，市場也是一片看好。一是能節省經紀人傭金的成本;二是為中介市場引入新的競正機制，推動行業服務水平提升的同時，還能讓房屋成交價格的理性回歸。
7、 城市發展規劃和基礎配套建設利好
對城市的產業布局，新增人口導入，以及招商引資等具有明顯利好作用的發展規劃，對當地的房價會有拉升效果。諸如自貿區、大灣區等概念的靴子落地，輻射區域的房價可以看到會出現一波上行的行情。
另外，軌道交通的建設和開通，城市樂園（迪斯尼等）的規劃和建成，大型商業中心的落成和投入使用等等，對於新房和二手房的價格都將產生不可忽略的影響。
回答對你有幫助嗎?如有請採納

⑼ 杭州上調新房限價，個別板塊漲了兩千元/平方米，你覺得此政策有何影響

我覺得這樣可以給開發商降低債務壓力，同時也可以幫助開發商穩定現金流。

從某種程度上來說，雖然杭州地區的房價已經高到了離譜的程度，但對於很多房地產開發商來說，因為這些開發商拿地的成本本來就非常高，同時也有著巨大的債務壓力，如果不能幫助這些開發商售賣樓盤的話，這些開發商很有可能會出現債務違約的情況，這會進一步產生不良的連鎖反應。也都是因為這個原因，杭州地區才會上調個別板塊的樓盤價格。

一、這個事情是怎麼回事？

這個事情是關於杭州樓盤價格的新聞，杭州的部分板塊的樓盤價格上漲了2000元左右，多數樓盤的價格上漲了500元到2000元之間。在這個措施發布之後，多數購房者表示不太理解，因為杭州地區的房地產價格已經被炒作了三倍以上，很難理解在這個基礎上仍然需要繼續漲價。

⑽ 短時間價格劇烈變動，是什麼原因導致的

短時間的價格劇烈的變動，有的是因為供求關系、有的是因為消費者的心理因素，還有的是因為一些社會性的因素等等這些都會導致商品價格在短時間的劇烈的變動。去年新冠疫情剛剛爆發的時候，口罩的價格特別的貴。當疫情差不多有了好轉之後，口罩的價格又降了。那口罩為什麼在疫情爆發初的時候買很貴呢，那是因為人們的需求倆遠遠大於商家的供應倆，就是供不應求。疫情過後，由於人們在之前買了很多的口罩，現在對於口罩的需求也沒有起初時那麼緊張了，此時供大於需，那麼口罩就會降價，這樣商家才能得到一個不錯的收入。的變化而變化。比如春天西瓜的價格遠比夏天西瓜價格高。那有的商品會因為明星的代言，這個價格也會短時間的上漲或下跌。第一個是因為明星有粉絲，流量高。大眾會把對明星的那種關注轉移到產品上，提高品牌的知名度。再者明星作為共眾人物，有一定的說服力和傳播力。當然，如果明星突然被曝不好的時件，那麼由他代言的產品價格也可能有所波動。直到品牌商換人代言。

不過消費還是要理性消費，不要過多的從眾心理。