小區公攤比例為什麼不一樣

『壹』 小區公攤比例一樣嗎還是各個樓公攤比例不一樣

不一樣
根據樓型、戶型來的

『貳』 為什麼 高層樓層越高 公攤面積越大 例如31層 10的公攤 就比20層的公攤面積小 呢

為什麼樓越高公攤面積越大：
1、公攤面積是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建築面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算。還包括套與公共建築之間的分隔牆，以及外牆（包括山牆）以水平投影面積一半的建築面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建築面積。
2、關於公攤率，普通多層住宅樓，在沒有地下設備用房、沒有底層商鋪、底層架空的情況下，公攤系數在10％－15％之間；帶電梯的小高層住宅，公攤系數在15％－20％之間；高層住宅相對更高一些，在20%－25％左右。
3、樓層高的公攤面積大原因：
同一塊地，樓層高的要比樓層低的公攤大小區內的公共綠地，也就是除開房子外的地方，是所有住戶平均分攤的，不管是高層底層，這一部分的公攤都是一樣的。那麼為什麼高層公攤要比低層高呢？多出來的公攤面積又是從何而來：
拿一個三十層的高層，和一個十二層的小高層作比較，公共部分公攤，是一樣的。區別就在於樓棟內的配置公攤。一個三十層的高層必須有兩台電梯，否則一台電梯出現故障，你就要爬樓上30層了。
而一個12層的小高層，通常只有一台電梯，因為首先住戶比較少，其次發生故障還能爬樓，12層爬上去除開老人小孩，偶爾爬一次還是問題不大的。
那麼多了一台電梯不僅僅是多了一個四米左右的井道公攤，電梯門口還有過道，這又造成了進一步的公攤擴大化。此外高層住戶比較多，一旦發生火災，逃離的人數比較多，那麼根據建築的消防要求，高層的消防通道比較於底層的消防通道面積應該更大，因為需要撤離更多的人，所以增加安全通道又有一個走廊面積需要，造成了公攤的進一步擴大化。
比較下來，高層比低層需要多公攤一個消防通道和一個電梯井道，外加與之配套的走廊，而且高層的承重牆體更厚，需要承受更大的壓力，牆壁投影面積的一半也被算進了我們的公攤，所以不難想像高層25%的公攤和小高層18%的公攤，這個差距就這么產生了。

『叄』 你的面積被誰偷走不同住宅公攤率不一樣

石家莊買100平米的房入住發現面積變小了，房子縮水了嗎？其實，中間差了是公攤面積這個因素，不同的住宅類型公攤率也不一樣，買房前，我們先來學習一下公攤面積吧。

什麼是公攤面積？

公攤指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建築面積。它包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算。無論是多層、高層還是商品房都有公攤。公攤面積越大，得房率就越低，反之，則越高。

計算公式：

建築面積=套內建築面積+公攤面積

公攤面積=公攤系數*套內建築面積

公攤系數=總公共分攤面積/(套內建築面積*總套數)

套內建築面積=套內使用面積+牆體面積+陽檯面積

PS：外牆隔牆量中線，套內牆體全計算；陽台區分封閉否，封閉全算未封半。

例子說明：

一套90平方米建築面積的戶型，套內面積是74平方米。公攤面積 = 建築面積 - 套內使用面積=(90-74)平方米= 16平方米;公攤率=公攤面積/建築面積= (16 / 90)平方米= 17.8%;得房率=(建築面積-公攤面積)/建築面積=(90-16)/ 90平方米 =82%。

不同類別住宅公攤比率不一樣

7層以下住宅公攤率為7-12%：

多層建築一般是指層數在6層左右磗混結構的建築，其參與公攤部分的面積包括外牆水平投影的1/2，樓梯，樓梯間，為住戶提供服務的物管用房(熱交換站、水泵房、配電室等)。一般占房屋建築面積的13%到18%。室內的層高分為室內凈高(地板與天花板之間的距離)和室內層高(地板與上層地板間的距離)，一般情況下，層高在2.8米左右,室內凈高在2.65到2.7米之間。如果室內層高超過4.7米以上應按照兩層計算室內面積。

7-11層住宅公攤率為10-16%：

樓層為7—9層為小高層，一般小高層公攤取決於各樓盤自身的情況，不同的小高層樓盤公攤也有差異。在沒有地下設備用房、底層沒有商鋪、底層架空的情況下，小高層公攤系數在10%-15%之間，而帶電梯的小高層住宅，公攤系數在15%-20%之間。按規定7層以上必須配電梯，所以小高層屬於配電梯的范圍之內，它的特點是方便的同時又能給生活一種新的高度。

12-33層住宅公攤率為14-24%：

高層住宅的公攤面積大的。根據建築規模的不同，高層建築一般在25-33層之間，而且高層住宅的樓梯高度高。另外高層建築有電梯及電梯前室佔用了空間，也有安全通道樓梯佔用空間，還有「管道井」「強電井」「弱電井」等公用設施都佔用了空間。所以高層建築較多層建築的公攤面積要大得多。

別墅類的公攤率為1-8%：

別墅是包括地下層在內的最多三層的獨棟住宅形式，帶室內車庫。一般來說獨立別墅沒有公攤面積，聯體別墅有較少的公攤面積。公用面積分攤的原則是僅存在於本樓內部並與本樓建築結構存有連接的部分，並且僅向本樓居住者提供非營利性服務，不符合此條件的建築不得計入公攤面積。

公攤面積過高雖然會影響住宅面積，甚至會花更多的錢購房，但是公攤面積過低，也意味著配套公共設施的規模縮減，因此也將影響居住品質。

（以上回答發布於2017-03-13，當前相關購房政策請以實際為准）

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『肆』 兩梯三戶的高層樓房，公攤面積的比例在什麼范圍內是比較正常的為什麼

房子的大小是最重要的一點。我們都知道小區里每棟樓每層至少有兩戶，很可能是三戶四戶。那麼，我們要來看看兩梯三戶誰的公攤面積最大。無論我們想在小區買什麼樣的房子，都要承擔公攤面積，這是每個小區都規定的。

其實公攤面積和戶型關系不是很大，主要和樓層有關。一梯兩戶的好處是樓房的戶型可以設計的很好，公攤面積也很小，所以得房率會比較高。現在兩梯三戶的房子比較少。開發商一般會把兩梯兩戶做成了高檔大戶型，或者把兩梯四戶做成了超高性價比的完美剛需房，三戶有一戶對著電梯門，對生活會有影響。如果選擇一梯兩戶，買家坐電梯的時候，因為戶數少，會給生活帶來便利。但是兩戶一部電梯，缺點是有兩部電梯。如果一部電梯正在維修，你只能乘坐另一部。不過三戶兩部電梯可以緩解這個壓力。

『伍』 同是高層住宅樓 公攤面積差得咋那麼大

100平方米的住宅看上去怎麼只有60多？市民張先生一直為此納悶。近日，本報接到不少市民關於新房使用面積太小的反映。記者走訪不少在售樓盤發現，新房得房率確實差異很大。單以公攤面積為例，有的僅佔20% ，有的高達33% 。此外，有的樓盤通過陽台、飄窗還能「擴」出使用空間。專家解釋說，受到建築形態、樓層設計、配置設施等因素影響，得房率比例差異較大，但一般都會在70% 以上。記者從市國土資源和房屋管理局了解到，國家對公攤比例並沒有硬性規定，主要看開發商的設計獲批結果。設計人員提醒說，公攤面積是為了滿足日常生活需要，並非越小越好。

發現

都是房子差距咋這么大

91平米房子使用面積僅63

7月30日，記者來到市南區泰州路的某樓盤，這里有3棟住宅樓，包括2棟高層建築，1棟多層建築。高層建築一般為90平方米左右的中等戶型，多層建築則為100平方米以上的大戶型。

記者選看了該樓盤高層建築的兩種戶型，TE型戶型建築面積91.12平方米，使用面積只有約63平方米，比例約為69.1%；TB型戶型建築面積為72.56平方米，使用面積約為50平方米，占建築面積的68.9%。對此，該樓盤售樓處的工作人員表示，其實，該樓盤高層的公攤面積約為22%，再扣除牆體佔用面積等，剩下的才是使用面積，比例應該佔70%左右。記者詢問說，算下來牆體要佔到七八個平方米，售樓人員表示差不多。記者隨後走訪發現，類似低得房率的樓盤不少。尤其是一些高層寫字樓和公寓。

76平米房子使用面積達67

7月30日，記者來到萬科·金色城品（查看地圖），置業顧問表示，現在主推的是76平方米和117平方米的戶型，為小高層，均價8300元/平方米。76平方米的兩室兩廳一衛戶型，包括兩個陽台一個飄窗，倆半封閉陽台就有12平方米，此外還免費送3平方米的空調室外機小間。置業顧問介紹說，樓盤公攤20%。根據業主的計算，兩個陽台封起來會給客廳和次卧各增加3平方米。這樣算下來，使用面積就達到了67平方米。記者算了一下，不算飄窗，得房率都超過88%。「根據規定，半封閉陽台按一半面積計算。這樣平攤下來，每平方米也就7300元左右 。」記者隨後在保利百合花園樣板間看了89平方米的三室兩廳一衛戶型。客廳連著超大飄窗，廚房外的大陽台既可以當儲藏室也能當洗衣間，主卧室外的大陽台足有七八平方米。不過，書房稍微有點小，是整個房間設計中的最大缺憾。置業顧問表示，這種戶型已經賣光了，以後還推不推目前不好確定。

同一樓盤差距還不小

中午12時許，記者來到延吉路上的某樓盤售樓處，該樓盤全部為高層建築，分為公寓和住宅，據售樓人員介紹，住宅的公攤面積約22%，主要是80～90平方米的中戶型。而公寓的的公攤面積約為33%，主要是50平方米左右的小戶型。他給記者算了一下，如果是89平方米的住宅，使用面積約為70平方米，但如果是面積最小的公寓，建築面積36.51平方米，使用面積僅為約23平方米，本來就小的房子扣除公攤後成了「袖珍房」。記者隨後來到戶型最小的樣板間體驗，正好裡面有兩個看房的客戶，算上記者才3個人，整個房間就顯得擁擠了。「公寓的空間就是很小，只能兩個人住。如果長住的話，兩個人住也不舒服，我還是建議你買住宅。」售樓處工作人員這樣推薦說。

該樓盤的公攤面積占建築面積的33% ，在島城的樓盤中這個比例也算很高了。對此，售樓處的工作人員解釋說，公攤面積受樓層高度、樓層結構等因素影響。公寓是40多層的高層建築，塔樓結構，裡面配備有8部電梯，住宅是30層的高層建築，屬於板樓 ，裡面只配備了2部電梯，單單從電梯來說，公寓的公攤面積就比住宅多了許多。

釋疑

影響得房率的因素還不少

島城樓市分析人士張百忍介紹說，不同樓盤公攤面積所佔比例不同，影響因素很多。比如說，建築形態是板樓還是塔樓，電梯等配套設施多寡等等。一般情況下，樓層越高、樓層結構越復雜，公攤比例也就越高。其中最主要的區別是，建築形式是塔樓還是板樓。如果是南北通透戶型的板樓，得房率通常在80%以上，戶型因為方正也容易充分利用。多層住宅的話，還能省了電梯、供水設備間等公共部位，但容積率低不節約土地。而塔樓結構可實現一梯多戶高容積率。得房率通常僅為75%，因為除了電梯井、配電機房等都算作公攤外，一層多戶的設計形式也導致空間難以有效利用。因此，如果公攤面積大，房價比其他樓盤肯定要低一些。

記者在走訪中發現，除了建築形態不同，有些開發商會通過其他方式提高得房率。尤其是萬科、保利等外地大鱷來到青島，在戶型設計上更是大大提高。萬科、保利都曾推出90平方米小套三的戶型，得房率甚至能高達90%，非常搶手。這種戶型的設計，在不額外增加公攤的程度上，從戶內設計方面盡量擴大使用面積。殺手鐧就是半封閉陽台和大飄窗。不過，半封閉陽台做得過大難免有鑽政策空子的嫌疑。

監管

公攤面積比例沒硬性規定

業內人士介紹，建築物公攤面積一般包括樓梯、門廳、電梯間等公共部位，以及牆體等建築本身。有的開發商為了擴大使用面積，不惜違規縮小公攤，比如說調高樓體的斜度，減少電梯數量。青島北洋建築設計公司工程師曲國慶告訴記者，如今得房率普遍提高，二三十層的高層住宅約在75%左右 ，1/4的面積用於公攤和建築本身。多層住宅的話，至少能達到80% 以上。「買房市民肯定是希望使用面積越大越好，但對於開發商來說，必須確保公攤滿足使用和消防需要。開發商違規改動情節嚴重的話，綜合驗收時肯定無法通過。」

曲工程師還表示，樓體電梯間、走廊等公攤面積是為了滿足日常生活需要。公攤面積大也不是壞事，雖然住房實際使用面積相對少了，公共活動空間也相對大了，坐電梯什麼的也會更方便。

國家對公攤比例是否有硬性規定？市國土資源和房屋管理局房屋勘察測繪處一位工作人員介紹說，據他了解，房屋面積測量原則有明文規定，但至於公攤比例卻沒有要求，主要看開發商的設計是否能通過規劃部門的審批。項目不同，比例也會不一樣。不過，近些年來關於公攤比例的糾紛不少，房管部門2006年出台《青島市房屋建築面積計算及共有建築面積分攤細則》，具體規定了哪些設施屬於共有建築面積以及如何分攤。「開發商在銷售時應明確告知公攤比例，如果購房者入住後對這一比例有異議，感覺實際使用面積縮水，可以找房屋測繪機構測量 ，並以此維權。」

名詞解釋

買房子要看的一些參數

得房率

指的是可供住戶支配的面積(也就是套內建築面積)與每戶建築面積(也就是銷售面積)之比。

套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽台建築面積。

銷售面積=套內建築面積+分攤的公用建築面積。

得房率是買房比較重要的一個指標。計算房屋面積時，計算的是建築面積，所以得房率太低，不實惠；太高，不方便。

容積率

指的是項目用地范圍內總建築面積與項目總用地面積的比值。

計算公式：容積率=總建築面積÷總用地面積

當建築物層高超過8米，在計算容積率時該層建築面積加倍計算。

容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。

（以上回答發布於2013-09-17，當前相關購房政策請以實際為准）

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『陸』 公攤面積是怎麼計算的，同樓不同層的公攤面積一樣嗎

一、公攤面積如何計算？

在買房的時候，誰都不想在公攤面積上多花冤枉錢，因此這就有必要了解公攤面積的計算方式了。

首先，要知道的是：

建築面積＝公攤面積＋套內建築面積；

其次，如果買方你僅僅只是計算房屋的公攤面積，

那麼其公式就是：

公攤面積＝公攤系數＊套內建築面積。

還有，不知道大家有沒有注意到上面有個公攤系數？公攤系數的計算方式是：

公攤系數＝總公共分攤面積／（套內建築面積＊總套數）。

最後，大家也有必要了解一下套內建築面積：

套內建築面積＝套內使用面積＋牆體面積＋陽檯面積。

二、買房時哪些部分算公攤面積？

公攤面積很多人都聽說過，可是哪些部分才算是公攤面積呢？一般來說，在買房時公攤面積包括電梯井、管道井、樓梯間、變電室。除此之外，公攤面積還包括了這些：小區公共門廳、過道、樓棟里的設備間、值班警衛室、共用牆體。

在實際生活中，也有人以為倉庫也算入公攤面積里，在此小編想提醒大家：倉庫、車庫車位、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室，還有管理用房、平日很常見的售房單位自營以及自用的房屋等這些區域其實都是不包括在公攤面積內，這點大家要牢記於心。

三、公攤面積合理區間是多少？

一般來說，不同樓層，它的公攤面積合理區間都是不一樣的。比如：

7層以下住宅公攤率為7％～12％；

7～11層住宅公攤率為10％～16％；

12～33層住宅公攤率則為14％～24％；

別墅類的公攤率為1％～8％。

在這里小編還要特別說明一點，在交房時出現面積誤差是正常的，但根據國家規定：「根據購房合同的第八條規定，開發商交房時，房子總建築面積與合同面積的誤差不超過3％。若誤差超過3％，多出的面積有開發商無償贈送；少出的面積由開發商負責賠償業主，同時購房者可以選擇退房。
同一棟樓，同一個戶型，同樣的面積，公攤面積是一樣的。 房屋的公攤面積包括兩部分，一是保障業主正常生活所必需的公共建築面積，另外就是單元與公共建築空間之間的分隔牆以及外牆(包括山牆)牆體水平投影面積的一半。

『柒』 一般小區公攤面積多少

房子公攤面積的規定是
1、一般多層住宅的公攤面積約在10%~13%;

2、18層以下的板式住宅公攤約在13%~15%;
3、點式的樓盤公攤大多在15%~17%;
4、30層以上的住宅因為電梯數量的增多，公攤通常都在25%左右。
公攤面積的內容
1、各產權戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室公攤建築面積、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室，以及為整幢建築服務的共有房屋和管理房屋。
2、套(單元)與公共建築空間之間的分隔牆，以及外牆(包括山牆)牆體水平投影面積的一半。
不僅電梯、樓道、門廳，甚至門口警衛室的一部分面積也要由購房者買單。
計算方法：用各戶套內面積按比例進行分攤：
1、計算分攤系數：分攤系數=需要分攤的公用面積之和/各套內建築面積之和=(總建築面積之和一各套內建築面積之和)/各戶套內建築面積之和。
2、各套房的公用分攤面積=分攤系數×各套內建築面積。
影響公攤面積大小的因素
影響公攤面積的因素主要有以下四點：
1、一梯一戶、一梯兩戶和一梯三戶的公攤面積是不一樣的。
2、套內面積房子大公攤面積就多點，房子小公攤面積就少點;
3、公共設施僅有樓梯和既有樓梯又有電梯的公攤面積是不一樣的，一般來說公共設施、走廊越多的、面積越大公攤就越大;
4、現如今帶電梯高層、超高層住宅越來越多，由於樓層越高，那麼電梯、消防等公共設施也就相應的越多，所以需要公攤的面積就越大。

『捌』 同一幢樓，每戶的公攤面積是一樣多的嗎

如果只是住宅，住戶的分攤系數是一樣的。也就是說您的房子套內面積越大，你分攤的面積越大。如果所在房子所有戶型都是一樣大的話，那麼公攤面積才是一樣大，可能現在這種情況不會有哦。就你的多層建築，需公攤的部位不會很多，就外牆面積、梯間、冒廳、垃圾通道。

(8)小區公攤比例為什麼不一樣擴展閱讀：

分攤原則：

約束開發商的有關商品房銷售面積與公攤面積[2]的法規主要有建設部《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》(試行)及北京市2000年9月26日頒布的北京市商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤暫行規定》。

其中北京市的規定明確了公用建築面積的分攤原則、可分攤的公用建築面積及不應計入的公用建築空間。分攤原則如下：

(1)商品房公用面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建築面積為本幢內的公用建築面積，與本幢不相連的公用建築面積不得分攤到本幢房屋內;

(2)為整幢商品房服務的公用建築面積，由該幢樓各套商品房分攤;為局部范圍服務的公用建築面積，由受益的各套商品房分攤;

(3)公用建築面積分攤後，不劃分各套商品房攤得建築面積的具體部位，但任何人不得侵佔或改變原設計的使用功能。

『玖』 為什麼高層住宅樓層越高 公攤越大

公攤顧名思義就是住戶分攤的公用建築面積，很多人認為，樓層越高，住戶越多，分配到每一戶的公攤也應該越小才對。但為什麼在實際買房過程中，樓層越高，公攤反而還越大呢？本文將作出解釋。

公攤面積包括哪些？

普通多層住宅樓，在沒有地下設備用房、沒有底層商鋪、底層架空的情況下，公攤系數在10％－15％之間；帶電梯的小高層住宅，公攤系數在15％－20％之間；高層住宅相對更高一些，在20%－25％左右。

為什麼樓層越高公攤也越大？

為什麼高層的公攤要比低層高呢？多出來的公攤面積又是從何而來？

1、電梯數量

層數越多，需要的垂直交通面積越大，而這部分面積是參與公攤的。例如：11層以下的樓棟，只需要設一部電梯；12到24層的樓棟就要設兩部電梯；而超過24層的樓棟，一般要設三部電梯才能滿足垂直交通的需求。多了一台電梯，就多了四米左右的井道公攤和電梯門口的過道，這又造成了公攤的進一步擴大化。

2、消防通道面積

高層住戶比較多，一旦發生火災，逃離的人數比較多，因為需要撤離更多的人，所以增加安全通道又有一個走廊面積需要，造成了公攤的進一步擴大化。

高層比低層需要多公攤一個消防通道和一個電梯井道，外加與之配套的走廊，而且高層的承重牆體更厚，需要承受更大的壓力，牆壁投影面積的一半也被算進了我們的公攤，所以高層25%的公攤和小高層18%的公攤，這個差距就這么產生了。

（以上回答發布於2016-07-28，當前相關購房政策請以實際為准）

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